Los Angeles Sắp Thay Đổi Quy Hoạch Để Thêm Hơn 250.000 Nhà Ở: Cuộc Tranh Luận Giữa Nhà Ở Một Gia Đình Và Nhu Cầu Công Bằng Xã Hội

Nguồn ảnh：https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-09-26/los-angeles-has-to-rezone-the-entire-city-why-are-officials-protecting-single-family-home-neighborhoods

Thành phố Los Angeles đang chuẩn bị tái lập quy hoạch cho các khu phố nhằm đáp ứng nhu cầu xây dựng hơn 250.000 căn nhà mới.

Nhưng theo một khuyến nghị từ sở quy hoạch, gần ba phần tư thành phố sẽ không còn được phép mở rộng thêm.

Tương lai của Los Angeles sẽ ra sao? Thành phố sẽ tiếp tục bảo tồn các cộng đồng chủ yếu là nhà ở một gia đình? Hay sẽ thực hiện một sự chuyển mình lịch sử để cho phép nhà ở giá rẻ hơn tại những khu vực vốn đã bị loại trừ?

Đề xuất của sở quy hoạch giữ nguyên các khu vực chỉ cho phép xây dựng nhà ở một gia đình — cũng như các đơn vị nhà ở phụ trong nhiều trường hợp — một phân loại đại diện cho 72% diện tích đất ở của Los Angeles.

Thay vào đó, sở đang đề xuất thành phố đạt được mục tiêu xây dựng 250.000 đơn vị này thông qua việc khuyến khích phát triển lớn hơn trong các khu vực đa gia đình và thương mại hiện có.

Hội đồng quy hoạch thành phố dự kiến sẽ bỏ phiếu về đề xuất này vào thứ Năm. Hội đồng thành phố phải phê duyệt một kế hoạch cuối cùng trước thời hạn của tiểu bang vào tháng 2.

Việc giữ cho các khu nhà một gia đình không bị ảnh hưởng sẽ duy trì đặc trưng mật độ thấp mà, như bất kỳ thành phố lớn nào ở Mỹ, đã định hình Los Angeles hiện đại và một phần nào đó đáp ứng yêu cầu từ các nhóm chủ nhà muốn duy trì các khu phố của họ như hiện tại.

Tuy nhiên, một số nhóm công bằng xã hội và nhà ở cho rằng việc này sẽ củng cố những bất bình đẳng lâu dài trong thị trường nhà ở của Los Angeles trong bối cảnh khủng hoảng khả năng chi trả.

Một báo cáo mới được thành phố tài trợ, đã mất hơn ba năm để hoàn thành, củng cố các chỉ trích về việc quy hoạch cho các khu nhà một gia đình quá nhiều.

Báo cáo dài 124 trang, mà sở quy hoạch ban đầu từ chối tiết lộ cho The Times thông qua yêu cầu công bố thông tin, cho rằng phân loại quy hoạch này tồn tại từ một thế kỷ qua là một yếu tố chính trong việc duy trì bất bình đẳng hiện tại về chủng tộc và kinh tế và là một chính sách bắt nguồn từ việc thúc đẩy lợi ích của các nhóm bất động sản và chủ nhà do người da trắng lãnh đạo.

Thành phố đã trao hợp đồng để thực hiện báo cáo này vào tháng 7 năm 2021, và công bố nó tuần trước sau khi The Times lập luận rằng việc giữ kín nó là bất hợp pháp.

“Các chính sách quy hoạch và nhà ở trong quá khứ đã quá thường xuyên ưu tiên những quan ngại của tầng lớp trung lưu da trắng trên cộng đồng bị thiệt thòi, từ chối quyền tiếp cận tài nguyên cho các cộng đồng người da màu và loại trừ họ khỏi các cơ hội tích lũy tài sản,” báo cáo viết.

“Các chính sách loại trừ trong quá khứ vẫn tồn tại cho đến ngày nay, tiếp diễn các mẫu phân đoạn, di dời, bất bình đẳng và loại trừ.”

Báo cáo chỉ ra rằng hơn 80% diện tích đất ở L.A. có trường học tốt nhất, nhiều tiện ích công cộng và truy cập tốt nhất vào việc làm chỉ được quy hoạch cho nhà ở một gia đình.

Trong một phần nhỏ hơn capture, những khu vực giàu có nhất mà chủ yếu là người da trắng, 95% đất được quy hoạch cho nhà ở chỉ dành riêng cho nhà ở một gia đình.

“Nhà ở riêng lẻ một gia đình chiếm một tỷ lệ không tương xứng trong diện tích đất quy hoạch nhà ở,” báo cáo cho biết.

“Điều này đã dẫn đến một thị trường nhà ở không thể chi trả được, một phần do sự thiếu hụt nghiêm trọng và thực tế là nhà ở một gia đình có giá cao hơn nhà ở đa gia đình.”

Tương lai của các khu nhà ở một gia đình đã trở thành một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất trong các cuộc thảo luận quy hoạch lại toàn thành phố, một nỗ lực được yêu cầu mỗi tám năm theo luật tiểu bang.

Các quy định mới buộc các thành phố phải lên kế hoạch cho một lượng nhà ở nhiều hơn trước và chuyển đổi phát triển về phía những khu vực giàu có hơn, nơi đã lâu nay kháng cự lại.

Đề xuất ban đầu của thành phố vào tháng 11 năm 2021 cam kết nghiên cứu việc cho phép một số nhà ở cho người có thu nhập thấp ở những khu vực chỉ có nhà một gia đình gần giao thông công cộng và trong những khu vực giàu có hơn.

Kế hoạch đơn giản sẽ cho phép các chủ sở hữu xây dựng nhà ở đa gia đình nếu họ muốn. Vào mùa thu năm ngoái, phản đối từ các nhóm chủ nhà, những người lập luận rằng thành phố nên ưu tiên phát triển dọc theo các hành lang thương mại, đã dẫn đến quyết định rằng thành phố sẽ không thay đổi các khu vực nhà ở một gia đình.

Khuyến nghị hiện tại của sở quy hoạch giữ nguyên những khu vực này, ngoại trừ 1% diện tích đất zoned cho nhà ở một gia đình do các cơ quan công cộng hoặc tổ chức tôn giáo sở hữu, nơi có thể xây dựng một số lượng nhà ở giá rẻ có giới hạn.

Tuy nhiên, trong báo cáo của mình gửi tới hội đồng quy hoạch, sở đã liệt kê các lựa chọn cho phép nhà ở cho người thu nhập thấp trong các khu vực nhà ở một gia đình nếu các nhà ủy viên hoặc thành viên hội đồng thành phố muốn thực hiện.

Theo kế hoạch được đề xuất, 56% sự phát triển sẽ được nhắm tới những khu vực đa gia đình hoặc thương mại có nguồn lực cao hơn của L.A., một tỷ lệ mà sở quy hoạch mong đợi sẽ đáp ứng các yêu cầu của tiểu bang.

Nếu một số khu nhà ở một gia đình tại Mid-City, Westside và San Fernando Valley, chẳng hạn, được bao gồm trong các thay đổi quy hoạch, các cộng đồng có nguồn lực cao hơn sẽ nhận được hơn hai phần ba nhà ở mới dự kiến, sở cho biết.

Người phát ngôn sở quy hoạch, Nora Frost, cho biết các quan chức đã bao gồm các tùy chọn khác nhau “đgiven sự quan trọng của vấn đề và các cuộc tranh luận công cộng đáng kể.”

Báo cáo của sở ghi nhận họ đã nhận được khoảng 3000 ý kiến phản hồi về trạng thái của các khu nhà ở một gia đình trong kế hoạch quy hoạch lại, với hơn ba phần tư phản đối việc thay đổi ở đó.

Cùng lúc đó, một số nhóm vận động vì nhà ở đang vận động cho các quy tắc mới.

Mahdi Manji, giám đốc chính sách công tại Inner City Law Center, cho biết bằng việc không cho phép nhà ở giá rẻ trong các khu vực nhà ở một gia đình, đề xuất quy hoạch đang “chơi ở rìa” của việc tích hợp cộng đồng.

Gần hai phần ba số nhà tại L.A. là được thuê, theo dữ liệu từ Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ. Bằng việc tập trung sản xuất nhà ở ở nơi những người thuê đã sống, thành phố đang yêu cầu họ chịu sự tăng trưởng, bởi vì các nhà phát triển sẽ phải phá dỡ các khu chung cư nhỏ, thường có kiểm soát cho thuê, và thay thế chúng bằng những khu lớn hơn, Manji nói.

“Lập luận này là rằng đa số cư dân cần chấp nhận sự gián đoạn lớn hơn trong cuộc sống của họ để thiểu số cư dân, những người không cân xứng giàu có và da trắng, có thể tiếp tục giữ cho khu phố của họ như hiện tại,” Manji cho biết.

Cường độ của những cuộc trò chuyện này đã khiến các quan chức quy hoạch cho rằng họ nên tiếp tục diễn ra sau khi nỗ lực quy hoạch lại hoàn tất, Frost cho biết.

Cô lưu ý rằng đã mất ít nhất năm năm để Minneapolis và Portland điều chỉnh các ưu đãi nhà ở giá rẻ trong những khu vực trước đây chỉ có nhà một gia đình trong các cộng đồng của họ.

“Thành phố nên tiếp tục tham gia thêm với cộng đồng Los Angeles và đạt được sự đồng thuận mà ưu tiên công bằng về nhà ở trong khi đáp ứng nhu cầu của thành phố,” Frost nhấn mạnh.

Báo cáo được thành phố tài trợ này dự kiến sẽ là một phần trong cuộc tranh luận quy hoạch lại. Vào tháng 5 năm 2021, thành phố đã yêu cầu các tư vấn viên tài liệu hóa vai trò lịch sử của quy hoạch trong việc tạo ra và thúc đẩy bất bình đẳng về nhà ở.

Nghiên cứu này dự kiến ​​có chi phí 60.000 đô la và hoàn thành vào tháng 8 năm 2021, trước khi thành phố gửi hồ sơ đầu tiên về kế hoạch quy hoạch lại cho tiểu bang.

Nhưng quá trình này đã kéo dài ra khi các nhà quy hoạch thành phố thực hiện nhiều sửa đổi cho các bản nháp báo cáo.

Vào tháng 12 năm 2022, thành phố đã tăng số tiền hợp đồng lên 124.480 đô la và yêu cầu tư vấn viên thực hiện các chỉnh sửa cuối cùng.

Vào đầu tháng này, hơn ba năm sau khi nghiên cứu dự kiến hoàn thành, sở quy hoạch đã từ chối yêu cầu của Times về báo cáo này.

Sở cho biết rằng mặc dù các tư vấn viên đã hoàn thành, nhân viên quy hoạch đang “làm việc để chuẩn bị kế hoạch truyền thông cho nghiên cứu” và do đó nó được miễn trách nhiệm công bố để bảo vệ các cuộc thảo luận của cơ quan.

Vào ngày 20 tháng 9, sau khi Times phản đối về việc giữ kín, sở đã công bố tài liệu này trên trang web của mình.

Nghiên cứu gọi Los Angeles là “người tiên phong” trong những năm đầu thế kỷ 20 trong việc tạo ra các khu vực chỉ có nhà ở một gia đình, mà khi kết hợp với các hợp đồng hạn chế về chủng tộc, việc cấp tín dụng mù màu và các chính sách khác, đã đảm bảo cho cư dân da trắng thường chỉ có quyền truy cập vào nhà ở tốt.

Các thực tiễn quy hoạch trong nửa sau của thế kỷ 20 ít rõ ràng hơn trong các nỗ lực để ngăn cản cư dân nghèo và không phải người da trắng, báo cáo cho biết, nhưng cũng đã củng cố các mẫu loại trừ hiện có.

Bắt đầu từ những năm 1970, báo cáo cho biết, thành phố đã hạ thấp nhiều phần đất, giảm lượng xây dựng mà lẽ ra sẽ cho phép thành phố có đủ nhà cho 10 triệu người xuống còn 4 triệu, và tăng cường thêm quyền lực cho các nhóm chủ nhà trong quy trình quy hoạch.

Nghiên cứu gọi kế hoạch phát triển năm 1972 cho Westwood là “một trường hợp nghiên cứu hữu ích về cách mà việc giảm quy hoạch đã thúc đẩy bất bình đẳng kinh tế.”

Kế hoạch Westwood đã dành 435 mẫu cho nhà ở đa gia đình dự định cho 51.000 người và 1.000 mẫu cho nhà ở một gia đình cho 14.000 người.

Nó yêu cầu mọi sự gia tăng mật độ trong tương lai phải đi kèm với giảm diện tích ở nơi khác trong khu vực.

Các hạn chế này đã giới hạn cơ hội nhà ở và làm tăng chi phí cho số lượng ngày càng tăng các sinh viên và nhân viên tại khuôn viên Westwood của UCLA, nghiên cứu kết luận.

“Kế hoạch cộng đồng cơ bản đã chiếm hữu nhiều mẫu cho các tài sản được sử dụng bởi các hộ gia đình giàu có hơn, loại bỏ đất đó khỏi sự phát triển mật độ cao hơn và ngăn cản những thay đổi trong tương lai có thể cần thiết để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở,” báo cáo cho biết.

Mặc dù thành phố đã cập nhật kế hoạch Westwood trong 50 năm qua, nghiên cứu cho biết nhiều thành phần cốt lõi của nó vẫn không thay đổi.