Thanh Vo 
Nguồn ảnh：https://billypenn.com/2024/09/30/market-street-disney-hole-sixers-arena/
Khu đất tại ngã tư 8th và Market — đã được khai thác nhiều năm trước cho một công viên mini của Disney, nhưng sau đó bị bỏ hoang trong nhiều năm và cuối cùng trở thành một bãi đỗ xe đang dần sụt lún xuống đất — có thể sẽ một ngày nào đó trở thành nơi có khách sạn 400 đến 600 giường và 45.000 mét vuông bán lẻ.
Điều này có vẻ khả thi, theo kế hoạch của thành phố cho việc xây dựng sân vận động mới của Sixers và một đợt phục hồi lớn hơn cho khu vực Market East.
Kể từ khi Thị trưởng Cherelle Parker công bố thỏa thuận của thành phố với các nhà phát triển sân vận động hồi tuần trước, sự chú ý tất nhiên đã tập trung vào sự phản đối mạnh mẽ, đang diễn ra đối với đề xuất này tại Chinatown và Washington Square West, cũng như các khía cạnh tài chính của thỏa thuận.
Trong số các yếu tố đó có một thỏa thuận tiền lợi ích cộng đồng trị giá 50 triệu đô la nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp ở Chinatown, thúc đẩy các ưu tiên về nhà ở và giáo dục của Parker, đồng thời hỗ trợ các chương trình của thành phố. Sixers sẽ cũng trả cho thành phố 6 triệu đô la mỗi năm thay vì thuế trong 30 năm.
Nhưng bài trình bày cũng tiết lộ nhiều kế hoạch và đề xuất hấp dẫn khác. Một slide cho biết Sixers “kỳ vọng sẽ nộp hồ sơ cho một đội WNBA,” điều mà đội đã bày tỏ sự quan tâm trước đây nhưng chưa bao giờ cam kết.
Những slide khác cho biết thành phố sẽ khởi động một nỗ lực lập kế hoạch tổng thể để bảo vệ và tăng cường Chinatown.
Cũng được đề cập hai phần ba của bài trình bày 80 trang là một khảo sát nhanh chóng, với hình ảnh, về những thăng trầm của việc tái phát triển dọc theo hành lang East Market.
Nó lưu ý đến nhiều khoảng không gian thương mại bỏ hoang, và trong một số trường hợp, bị graffiti xâm phạm trong khu vực, cũng như một số dự án xây dựng hỗn hợp đang diễn ra hoặc mới hoàn thành — và một số dự án tiềm năng được tiết lộ mới, bao gồm đề xuất về Disney Hole.
“Bạn phải thừa nhận rằng, thấy một kế hoạch tổng thể cho Market East thật thú vị và có tư duy tiến bộ,” một người yêu thích phát triển đã viết trên X. “Philadelphia có thể đang ở ngã rẽ cuối cùng trong việc cải tạo 8th và Market.”
Lịch sử của những khởi đầu sai lầm
Khu đất đang được nhắc đến từng là nơi có cửa hàng bách hóa nổi tiếng Gimbels, mở cửa năm 1894, nằm đối diện các đối thủ là Strawbridge & Clothier và Lit Brothers. Vào năm 1977, Gimbels đã chuyển đến trung tâm mua sắm Gallery (nay là Fashion District), và tòa nhà lớn đã bị phá hủy.
Khu vực này đã để trống trong hơn một thập kỷ và vào những năm 1990, nó đã được Goldenberg Group, công ty của nhà phát triển Ken Goldenberg, mua lại. Vào năm 1998, thành phố đã công bố kế hoạch cho một công viên giải trí/theme park DisneyQuest. Phần lớn khu đất giữa các phố 8th và 9th đã bị đào để xây dựng một nền móng, nhưng vào năm 2000, Disney đã từ bỏ dự án.
Hố Disney còn lại trong nhiều năm, được rào chắn nhưng vẫn có thể nhìn thấy từ công cộng, cho đến khi nó cuối cùng được lấp lại và trở thành một bãi đỗ xe.
Đất trong hố cũ dường như đã lún trong những năm qua, và bãi đỗ xe đã dần có các vết nứt và nghiêng ở một số nơi. Mùa hè năm ngoái, các phương tiện xây dựng đã được nhìn thấy tại khu vực này, đang tiến hành sửa chữa.
Năm 2013, Goldenberg đã đề xuất xây dựng một sòng bạc trị giá 570 triệu đô la trên khu đất, nhưng không nhận được giấy phép cần thiết từ bang. Tin đồn về việc phát triển đã thỉnh thoảng xuất hiện trong những năm qua, nhưng không có gì thành hình.
Liệu công ty có thực sự làm một điều gì đó lần này?
Goldenberg Group có một hồ sơ về các dự án thành công, đã xây dựng và quản lý một tá trung tâm thương mại và một số tòa nhà căn hộ tại Philadelphia và khu vực xung quanh. Nó cũng đã có một số thất bại nổi bật, như sòng bạc và một thỏa thuận với thành phố để phát triển Logan Triangle khét tiếng ở North Philly.
Những người hoài nghi lưu ý rằng không có thời gian cụ thể cho đề xuất 8th và Market và rằng, ngay cả trong các bùng nổ kinh tế trước đó, công ty cũng không thể thực hiện một dự án nào.
Về phần mình, Goldenberg Group nhấn mạnh rằng dự án vẫn đang trong giai đoạn đầu của các cuộc đàm phán với nhiều người sử dụng, và mặc dù các cuộc thảo luận đang tiến triển, một kế hoạch phát triển vẫn chưa được hoàn thiện.
“Goldenberg Group vẫn cam kết đảm bảo rằng sự phát triển trong tương lai không chỉ phù hợp với nhu cầu của cộng đồng, mà còn với tầm nhìn chiến lược dài hạn và biến đổi cho sự phát triển của hành lang Market East, đồng thời đóng góp cho chiến lược tăng trưởng đô thị rộng lớn hơn của Philadelphia,” phó chủ tịch marketing Web Walker nói với Billy Penn.
“Chúng tôi mong muốn cung cấp các cập nhật khi các kế hoạch tiến triển.”
Sẵn sàng cho một khách sạn mới?
Mô tả về đề xuất trong bài trình bày của thành phố cực kỳ ngắn gọn: 420.000 mét vuông tổng thể, một khách sạn với 400 đến 600 giường, và 45.000 mét vuông bán lẻ.
Nó được đặt ở dưới một mô tả về tập hợp các dự án lớn hơn được đề xuất bởi Harris Blitzer Sports Entertainment, chủ sở hữu của đội 76ers.
Ngoài sân vận động chính, những dự án đó bao gồm 453.000 mét vuông phát triển trên khối 1000 của Market, bao gồm 380 căn hộ và 28.000 mét vuông bán lẻ. Một giai đoạn thứ hai trên khối 900 sẽ thêm 433.450 mét vuông nữa, 340 đơn vị nhà ở và 26.000 mét vuông bán lẻ, vào năm 2030.
Khác với những kế hoạch đó và một số tòa nhà nhiều mục đích khác được nêu bật trong bài trình bày, đề xuất của Goldenberg không đề cập đến căn hộ hay chung cư, chỉ có khách sạn và bán lẻ.
Nhưng Paul Levy, cựu chủ tịch hiệp hội thương mại Center City District, đã chỉ ra rằng dự án đa công dụng mới hoàn thành của National Development cách vài phố có một khách sạn 236 phòng, và ông lập luận rằng 8th và Market là một vị trí tốt cho một khách sạn khác.
“Trung tâm Hội nghị đang đặt lịch lại với khối lượng rất cao vào thời điểm này. Visit Philadelphia đang thực sự quảng bá cho thành phố,” ông nói. “Nếu bạn muốn xây một khách sạn và hỏi, điểm đến lớn nhất cho du khách là gì? Trung tâm Hội nghị ở phía tây, Independence Hall ở phía đông — không thể có địa điểm nào tốt hơn.”
Hiện tại không có nhu cầu cho nhiều phòng khách sạn hơn trong trung tâm thành phố, nhưng điều đó có thể thay đổi vào thời điểm dự án được xây dựng trong ba hoặc bốn năm tới, Levy nói. Sự phục hồi sau đại dịch của Center City sẽ tiếp tục, và các lễ kỷ niệm Semisesquincentennial và các trận đấu của FIFA World Cup năm 2026 sẽ thu hút sự chú ý quốc tế mới đến thành phố, ông nói.
Một lời kêu gọi để “phá vỡ những bức tường đó”
Levy cho rằng khu đất Disney Hole là một trong những mảnh đất quan trọng ở Market Street mà gặp “những thách thức lâu dài” đối với sự sống động của Market East vì chúng chưa được phát triển hoặc phát triển chưa đầy đủ.
Một trong số đó là một bãi đỗ xe khác, gần phố 13th và City Hall, nơi một tòa tháp văn phòng 32 tầng được đề xuất vẫn chưa hoàn thiện. Levy cũng chỉ trích đoạn đường giữa các phố 9th và 11th, mà ông mô tả là một chuỗi “các tòa nhà thấp tầng và không mạnh mẽ về bán lẻ.” Đội ngũ phát triển của Sixers sẽ xây dựng các không gian nhà ở và bán lẻ được đề xuất trên một số bất động sản đó.
Levy nhấn mạnh rằng lịch sử và đặc điểm của từng khu đất — dù có màu sắc nào — ít quan trọng hơn so với thiết kế của các dự án tái phát triển tiềm năng. Để Market East thành công, chúng phải bao gồm đa dạng hóa mục đích sử dụng, lấp kín đường phố bằng con người suốt cả tuần, và cung cấp dễ dàng truy cập cho Chinatown và các khu vực khác ở phía bắc và phía nam, ông nói.
“Một hy vọng rất dài hạn cho con phố, bao gồm cả 8th và Market, là chúng ta vượt qua được tầm nhìn đơn dụng của những năm 1970 rằng nó chỉ nên là mua sắm, hoặc chỉ nên là văn phòng, và làm những gì mà chúng ta biết đang hoạt động ở mọi nơi bây giờ trong Center City và các thành phố khác, đó là phát triển đa mục đích,” ông nói.
Ông đã khen ngợi National Development vì đã xây dựng một dự án mô hình trên một thực tế kéo dài một thập kỷ giữa các địa điểm 11th và 12th và Market và Chestnut. Nó bao gồm một tòa tháp mới cho các cơ sở điều trị ngoại trú của Jefferson Health, hai tòa tháp căn hộ, một tòa nhà văn phòng và một khách sạn Canopy của Hilton.
National cũng đã xây dựng một không gian công cộng lớn mới, Jefferson Plaza, tại phố 12th và Chestnut, và một con đường chỉ dành cho người đi bộ giữa Market Street và nội khu phát triển.
“Họ đã đa dạng hóa, họ đã phá vỡ đường phố, họ đã khôi phục lại loại năng lực phố đi bộ nhỏ này, và đấy là cách mà chúng ta cần nhìn nhận con phố này,” Levy nói.
Quận Center City năm ngoái đã công bố một kế hoạch tổng thể liên quan đến phát triển sân vận động, kêu gọi những thay đổi thân thiện với du khách hơn dọc theo Market, như việc tạo ra hai quảng trường mới, làm cho ga SEPTA’s Jefferson Station rõ ràng hơn, và loại bỏ các trở ngại để cải thiện tầm nhìn về phía Chinatown.
Nó đã đề xuất khuyến khích việc tái phát triển, biến khu đất Disney Hole thành một quảng trường công cộng tạm thời, và tổ chức các sự kiện văn hóa không thể thể thao ở khu vực này.
“Một sân vận động đang tới. Một sân vận động có thể là một động lực lớn cho giao thông công cộng. Nó có thể đưa nhiều người hơn về phía trung tâm thành phố, nhưng đó chỉ là một khu phố,” Levy nói. “Chúng ta không cần những bãi đỗ xe bề mặt. Chúng ta không cần những cửa hàng một tầng. Dù là văn phòng, khách sạn hay nhà ở, chúng ta cần phá vỡ những bức tường đó và thực sự kết nối con phố với phần còn lại của thành phố.”
