Thanh Vo 
Nguồn ảnh：https://www.latimes.com/california/story/2024-10-03/renovating-old-apartments-without-raising-the-rent
Mariana Puche Hernandez đứng trước căn hộ của cô ở Đông Los Angeles, nơi đã được cải tạo và giữ giá thuê hợp lý bởi Fideicomiso Comunitario Tierra Libre, một quỹ đất cộng đồng địa phương.
Để chỉ phải trả 770 đô la mỗi tháng tiền thuê, Mariana Puche Hernandez đã chịu đựng những mảng nấm mốc phát triển trong nhà tắm của căn hộ studio của cô, thậm chí cả những tia lửa bay ra khi cô cắm điện thoại vào ổ cắm.
Sau đó, tòa nhà 11 căn hộ trên Simmons Avenue ở Đông L.A. đã được rao bán và trở thành mục tiêu hàng đầu cho các nhà đầu tư muốn cải tạo các căn hộ và tăng giá thuê vượt quá khả năng chi trả của cư dân.
“Đã có sự hoảng loạn,” Puche Hernandez nói.
Trên toàn quốc, Hoa Kỳ đang mất hàng ngàn ngôi nhà có giá cả phải chăng cho các gia đình có thu nhập thấp khi các nhà đầu tư cá nhân và các công ty lớn mua lại các tòa nhà căn hộ cũ để cải tạo và tăng giá thuê một cách mạnh mẽ. Những khoản đầu tư này đã dấy lên mối lo ngại về việc đô thị hóa, sự chuyển giao và tình trạng vô gia cư.
Nhưng các nhà vận động cho nhà ở giá rẻ cho rằng không nhất thiết phải có sự lựa chọn giữa việc cải tạo và giữ giá thuê hợp lý. Nhiều mô hình tồn tại để sửa chữa các tài sản cũ và giữ cho giá thuê thấp – bao gồm sở hữu phi lợi nhuận và một số chương trình tài chính trái phiếu. Chúng chỉ cần các khoản trợ cấp công và ý chí chính trị để bảo tồn chúng hoặc khởi động những cái mới.
“Những đơn vị này rất quan trọng để cứu vớt,” Matt Alvarez-Nissen, một nhà nghiên cứu với tổ chức phi lợi nhuận California Housing Partnership nói.
Điều này là vì chỉ 16% người thuê có thu nhập thấp ở California có một ngôi nhà mà chính sách của chính phủ giới hạn giá thuê dựa trên thu nhập, theo tổ chức này. Phần còn lại, 2,9 triệu hộ gia đình, sống trong các đơn vị không được trợ cấp, không bị giới hạn bởi thị trường tư nhân.
Các luật kiểm soát giá thuê giúp một số người thuê tránh được việc tăng giá thuê khổng lồ mỗi năm, nhưng những luật này không bắt buộc phải duy trì tính hợp lý.
Trong khi hầu hết các ngôi nhà không được trợ cấp có giá thuê tạo ra gánh nặng tài chính cho người thuê có thu nhập thấp, một số lượng đáng kể không như vậy. Vào năm 2020, tổ chức này đã ước tính gần 1 triệu đơn vị trong số đó có giá thuê thấp đến mức được coi là giá cả phải chăng vì các chủ nhà đặt giá ở mức đó mặc dù không có mệnh lệnh nào từ chính phủ.
Tính đến năm ngoái, tổ chức này cho biết con số các đơn vị “tự nhiên vừa phải” này đã giảm xuống còn khoảng 823.000.
Sự mất mát này chủ yếu do tình trạng thiếu nhà ở làm cho việc cải tạo các căn hộ cũ trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn cho những người thuê có khả năng chi trả nhiều hơn.
Đôi khi, các tài sản đã lỗi thời, nhưng vẫn hoạt động. Các tài sản khác cần sửa chữa nghiêm trọng.
Trong những năm gần đây, các chuyên gia giàu có như bác sĩ và luật sư đã đầu tư vào các thỏa thuận cải tạo này, chuyển tiền của họ cho các công ty bất động sản tư nhân thực hiện các dự án.
Những người chơi lớn cũng tham gia. Một cuộc điều tra gần đây của Times đã phát hiện ra rằng các quỹ hưu trí công của Mỹ đang đầu tư hàng tỷ đô la vào các quỹ bất động sản rủi ro hơn, mà những quỹ này mua lại các tòa nhà căn hộ, cải tạo chúng và, trung bình, tăng giá thuê nhanh hơn các chủ nhà khác trong cộng đồng xung quanh.
Tiền mà các quỹ hưu trí công sử dụng để thực hiện các khoản đầu tư của họ, bao gồm cả trong các quỹ bất động sản có rủi ro cao, đến từ cả sự đóng góp của công nhân và chính phủ.
Kết quả là, một số đô la thuế của công dân góp phần vào việc tăng giá thuê, trong khi các quỹ công khác lại chảy vào việc tạo ra các đơn vị thuê thấp – chủ yếu bằng cách xây dựng các ngôi nhà mới có giới hạn thu nhập.
Theo tổ chức hợp tác nhà ở, không có quỹ tiểu bang nào ở California dành riêng cho việc mua các ngôi nhà theo thị trường và đặt giới hạn thu nhập cho chúng, mặc dù việc làm như vậy thường rẻ hơn so với việc xây dựng mới.
Nghị sĩ tiểu bang Anna Caballero (D-Salinas) đã cố gắng thay đổi điều đó khi bà đưa ra một dự luật vào năm ngoái sẽ tạo ra Chương trình Chống Di Chuyển và Bảo Tồn Cộng đồng. Bà đã tìm cách 500 triệu đô la để tài trợ cho việc tiếp quản và cải tạo các đơn vị hiện tại không bị giới hạn và đặt giới hạn tính hợp lý cho chúng.
Khi giới thiệu dự luật, Caballero đã mô tả nó như một “cách nhanh và tiết kiệm chi phí để tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ ở California.” Trong một cuộc phỏng vấn, bà cho biết dự luật đã chết năm ngoái vì không có tiền khả dụng, một phần do thâm hụt ngân sách của Sacramento.
“Chúng tôi chỉ cần xác định xem tiền sẽ đến từ đâu,” Caballero nói. “Tôi không từ bỏ nó.”
Caballero nói rằng bà không ủng hộ việc cơ quan lập pháp tiểu bang ra lệnh cho các quỹ hưu trí công thực hiện các khoản đầu tư, nhưng bà nói rằng các hệ thống hưu trí nên có cuộc thảo luận nội bộ về việc liệu họ có nên đầu tư vào các quỹ rủi ro cao như vậy hay không.
“Chúng tôi có một ưu tiên để nhà ở cho người dân California và có thể chúng tôi đang hoạt động với những mục tiêu trái ngược nhau,” bà nói về việc tiền công cộng đang chảy vào cả việc tăng giá thuê và giảm giá.
Trên Simmons Avenue ở Đông Los Angeles, các cư dân đã gặp may.
Thay vì các nhà đầu tư tư nhân, tài sản đã được bán cho một quan hệ đối tác phi lợi nhuận đã đặt Puche Hernandez và những cư dân khác vào chỗ ở tạm thời. Các chủ sở hữu mới sau đó đã sửa chữa các đơn vị và khắc phục các vấn đề về điện, ống nước và nền tảng vốn có của toàn bộ tài sản.
Các cư dân đã quay trở lại. Giá thuê vẫn giữ nguyên.
Việc tìm nguồn tài trợ để thực hiện các dự án như vậy có thể là một thách thức.
Các chủ sở hữu mới, Trung tâm Phát triển Cộng đồng Dịch vụ Little Tokyo và quỹ đất cộng đồng Fideicomiso Comunitario Tierra Libre, đã tìm đến một chương trình thí điểm của quận nhằm hỗ trợ mô hình quỹ đất cộng đồng.
Trong mô hình này, các tổ chức cộng đồng mua lại đất để giữ nó khỏi thị trường tư nhân, sau đó cho thuê hoặc bán các đơn vị tại đó với giá cả phải chăng.
Nếu cư dân mua một đơn vị, thì đất thường sẽ được giữ lại với quỹ. Trong khi những chủ sở hữu mới có thể xây dựng một phần tài sản, họ phải đối mặt với giới hạn về mức giá bán lại đơn vị của họ, nhằm giữ cho ngôi nhà giá cả phải chăng cho chủ sở hữu tiếp theo.
Chương trình thí điểm trị giá 14 triệu đô la đã tài trợ cho việc mua lại tám tài sản bởi năm quỹ đất cộng đồng khác nhau. Hiện không còn tiền cho các việc mua sắm tiếp theo, nhưng Giám sát viên Hilda Solis, người đề xuất chương trình thí điểm, cho biết bà muốn biến nó trở thành vĩnh viễn trong tương lai.
Một nguồn tài trợ cố định cho những nỗ lực như vậy sẽ sớm có sẵn trong thành phố Los Angeles thông qua Biện pháp ULA, thường được gọi là thuế biệt thự.
Biện pháp này yêu cầu một phần doanh thu ULA để tài trợ cho chương trình mua các đơn vị không được trợ cấp, cải tạo chúng và đặt các giới hạn tính hợp lý cho chúng.
Trong vài năm tới, thành phố ước tính sẽ có khoảng 15 triệu đô la sẽ có sẵn hàng năm cho nỗ lực đó, con số này sẽ tăng lên đáng kể nếu tổng doanh thu ULA tăng như những người ủng hộ hy vọng.
Những tùy chọn khác cũng tồn tại.
Một người đàn ông đi xe đạp qua Sienna Residences ở Pomona, Calif.
Vào năm 2021, bằng cách sử dụng một chương trình tài chính trái phiếu, Cơ quan Phát triển Cộng đồng California Statewide Communities đã mua một khu căn hộ từ những năm 1980 ở Pomona và hợp tác với một công ty bất động sản để quản lý thỏa thuận này.
Trước khi mua lại, 302 trong số 472 đơn vị của tài sản được dành cho các hộ gia đình có thu nhập rất thấp đến trung bình, nhưng những giới hạn này đã sắp hết hạn.
Những cư dân tại tài sản cho biết thiết bị phòng gym thường bị hỏng; sơn trên các tòa nhà đã phai màu; và những người lạ tự do vào khu phức hợp, đôi khi ăn cắp các gói hàng.
Kể từ đó, cơ quan phát triển và đối tác tư nhân của nó là Waterford Property Co. ở Newport Beach đã chi hàng triệu đô la. Họ đã sơn lại các tòa nhà, lắp đặt thiết bị tập thể hình mới, thuê bảo vệ và xây dựng một khu khóa gói cho các gói hàng.
Tài sản, được gọi là Sienna Residences, cũng nhận được một hệ thống nước nóng mới, mà các chủ sở hữu mong đợi sẽ giúp tiết kiệm chi phí tiện ích cho cư dân.
Các chủ đầu tư cho biết giá thuê tại tài sản đã tăng chỉ 0,6% trong hơn hai năm kể từ khi bán. Gần một nửa số đơn vị chứng kiến giá thuê giảm trong thời gian này.
Theo Waterford, giá thuê có thể giữ ở mức thấp vì cơ quan phát triển sở hữu tài sản và, với tư cách là một cơ quan nhà nước, không phải trả thuế tài sản.
Tiền để mua và cải tạo Sienna Residences đến từ các trái phiếu mà cơ quan này đã bán cho các nhà đầu tư tổ chức, tạo cơ hội cho các quỹ hưu trí công tham gia nếu họ muốn.
“Nếu bạn đầu tư vào các dự án như thế này, có thể họ sẽ kiếm được ít lợi nhuận hơn một chút, nhưng họ sẽ không tăng giá thuê đối với các giáo viên,” John Drachman, đồng sáng lập Waterford nói.
Công ty Newport Beach đã hợp tác với CSCDA trong 14 thỏa thuận khác để mua các tòa nhà và hạ giá thuê. Tuy nhiên, những tài sản đó là các tòa nhà mới, sang trọng. Giá thuê đã giảm, nhưng vẫn cao hơn so với những tài sản cũ ở gần.
Sean Rawson, đồng sáng lập Waterford, cho biết công ty không muốn tiếp quản một tài sản cũ trong chương trình cho đến khi họ hiểu rõ hơn về cách lập ngân sách cho các sửa chữa mà những tòa nhà đó sẽ cần, nhưng cho đến nay Rawson cho biết Sienna Residences đang hoạt động theo kế hoạch cho các nhà đầu tư trái phiếu.
Một tranh chấp với một số người đánh giá thuế địa phương đã làm tạm thời hoãn các dự án mới, nhưng Rawson cho biết Waterford muốn làm việc với CSCDA để mua thêm nhiều tài sản cũ, bao gồm những tài sản không có giới hạn thu nhập, nhưng sẽ được áp dụng quy hạn sau khi chúng được mua lại.
“Điều này có thể mở rộng,” Rawson nói. Ông ước tính có thể có khoảng 2 tỷ đến 3 tỷ đô la hàng năm được đầu tư vào các thỏa thuận như vậy cho các tòa nhà cũ ở California. “Chúng tôi biết rằng sẽ có nhu cầu từ các nhà đầu tư trái phiếu.”
