Thanh Vo 
Nguồn ảnh：https://kbindependent.org/2024/10/21/top-global-investment-firm-says-miami-housing-market-may-be-a-bubble-will-it-will-burst/
Có nhiều cách để mô tả thị trường nhà ở khu vực — không thể chi trả, giá cao, cạnh tranh, và không chắc chắn.
Một phân tích mới đây đã sử dụng từ “B”.
Đúng vậy, bong bóng.
Thị trường nhà ở Miami đứng đầu trong danh sách hơn hai mươi thành phố trên năm châu lục trong Chỉ Số Rủi Ro Bong Bóng Bất Động Sản Toàn Cầu hàng năm từ công ty đầu tư UBS.
Năm ngoái, Miami đứng thứ ba và được gán nhãn là “được định giá quá cao”, tức là thấp hơn trong thang rủi ro của ngân hàng.
Giá trung bình của một ngôi nhà đơn lập được bán ở Nam Florida tiếp tục tăng, mặc dù với tỷ lệ chậm hơn rất nhiều so với những năm qua.
Giá trung bình tăng từ 1% đến 3% ở các quận Miami-Dade, Broward và Palm Beach, theo dữ liệu từ Hiệp hội Realtors Miami.
Báo cáo của UBS so sánh giá nhà và tỷ lệ thuê với thu nhập trong số các dữ liệu của mình.
Nó mô tả “rủi ro bong bóng” là “sự phổ biến của rủi ro về một sự điều chỉnh giá lớn.”
Báo cáo cũng cảnh báo không nên đọc quá nhiều vào việc sử dụng từ “B”.
Nó lưu ý rằng sự tồn tại của bong bóng chỉ có thể được chứng minh sau khi chúng vỡ.
“Báo cáo này [không] nói rằng, ‘Đây là một thị trường đang có nguy cơ bị giảm giá mạnh,'” Jon Woloshin, người đứng đầu lĩnh vực Bất Động Sản Mỹ tại UBS Wealth Management cho biết.
“Miami đã là một trong những thị trường mạnh mẽ nhất trong năm năm qua về mức tăng giá.
Tôi nghĩ rằng điều đó xảy ra vì những lý do đúng đắn.
Nhiều việc làm.
Nhiều người chuyển đến.
Đó là kinh tế 101.
Bạn chỉ đơn giản là không xây dựng đủ năng lực,” ông nói.
WLRN: Từ “B”, bong bóng, thật sự rất khiêu khích và chắc chắn thu hút sự chú ý của mọi người ở Nam Florida.
Những đặc điểm nào định nghĩa một bong bóng bất động sản?
WOLOSHIN: Trong ngành của tôi, họ nói rằng cụm từ nguy hiểm nhất là, ‘Lần này khác đi.’
Nhưng điều tôi sẽ nói là mọi chu kỳ đều có sự khác biệt.
Nếu chúng ta nhìn vào những điểm khác biệt chính giữa giai đoạn bong bóng bất động sản từ năm 2003 đến cuối năm 2007 và nơi chúng ta đang ở ngày hôm nay, (chúng ta thấy) một số điều khác nhau.
Số một — chất lượng của việc vay thế chấp ngày nay tốt hơn rất nhiều so với trước đây.
Hành vi của người mua cũng tốt hơn rất nhiều.
Một phần của điều đó là do việc cho vay thế chấp hiện tốt hơn.
Khi tôi cộng tất cả lại, chúng ta có một bối cảnh tốt hơn rất nhiều.
Tôi không muốn nói rằng không có rủi ro, nhưng thiết lập hiện tại khác biệt và tích cực hơn rất nhiều so với trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
WLRN: Báo cáo thừa nhận rằng trong khi giá nhà ở Miami và khu vực Nam Florida đã tiếp tục tăng, tốc độ tăng trưởng đã chậm lại.
Điều đó có giúp cho thu nhập và nguồn cung địa phương có thời gian để bắt kịp nhu cầu không?
Câu trả lời ngắn gọn là có, và bạn đang bắt đầu thấy điều đó, đặc biệt là ở một số thị trường ven biển của Florida.
WLRN: Các quy định mới đang được áp dụng cho các tòa nhà chung cư ở Florida sau thảm kịch Surfside cách đây vài năm.
Bạn dự đoán điều đó sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở khu vực như thế nào?
Tôi nghĩ rằng đối với một số chung cư cũ, nó sẽ gây ra những vấn đề rất nghiêm trọng.
Tôi nghĩ rằng một số cư dân của các chung cư cũ mà tiền không được đầu tư, chắc chắn có thể gặp khó khăn.
Nhìn từ góc độ cung-cầu, điều đó có thể giúp cân bằng một phần những bất cân xứng mà Nam Florida đã thấy trong quá khứ.
Jon Woloshin, người đứng đầu lĩnh vực bất động sản Mỹ tại UBS Wealth Management.
WLRN: Và điều đó có thể tiếp tục tạo ra áp lực lên giá nhà đơn lập, phải không?
Chắc chắn điều đó có thể.
WLRN: Báo cáo cũng đề cập đến rủi ro về bảo hiểm nhà và các rủi ro môi trường như mực nước biển dâng ở Nam Florida.
Một số thành phố khác trong xếp hạng hoặc các thành phố ven biển cũng đối mặt với các rủi ro này, đặc biệt là Amsterdam và Dubai.
Các chiến lược giảm thiểu địa phương có thể ảnh hưởng đến hướng giá trong tương lai dọc theo bờ biển như thế nào?
Từ góc độ bảo hiểm, (các công ty) đang định giá rất mạnh tay khi xem xét những gì ngành đã phải đối mặt.
Tôi không thấy giảm giá trong thời gian tới.
Về các nỗ lực giảm thiểu địa phương, đó là một câu chuyện khác.
Cho dù ở Mỹ, Amsterdam hay Dubai, tôi muốn nghĩ và hy vọng rằng cả các cơ quan địa phương và liên bang sẽ bắt kịp điều này đến mức họ có thể.
Tôi không biết bao nhiêu sự kiện nữa cần thấy trước khi ai đó nhận được thông điệp đó.
Tôi chỉ có thể nhìn từ quan điểm phân tích của mình.
Tôi nghĩ đã đến lúc chúng ta ngừng nói về các vấn đề và bắt đầu đưa ra những giải pháp.
