Cuộc Chiến Giành Nhà Ở Tại Mohawk Street: Những Người Thuê Đối Đầu Với “Renoviction” Tại Los Angeles

Nguồn ảnh：https://capitalandmain.com/out-with-the-old-the-loophole-california-landlords-use-to-get-around-rent-control

Vào năm 1989, Lourdes Mata rời Durango, Mexico và chuyển vào một khu căn hộ trên đường Mohawk ở khu Echo Park, Los Angeles.

Tại đó, cô nói rằng hàng xóm của cô đã hình thành một gia đình thứ hai, giúp cô vượt qua nỗi buồn về gia đình mà cô để lại.

Họ là người Thái, người Philipine, người Mexico, người Honduras, người Guatemalan và người Salvadoran.

Những đứa trẻ lớn lên cùng nhau, phiên dịch cho cha mẹ chúng trong các bữa tiệc BBQ ở sân sau và trong những buổi đi bộ đến trường Mayberry Elementary vào buổi sáng.

Khi ở một mình, bọn trẻ thích dạy nhau những từ thô tục trong ngôn ngữ của cha mẹ chúng.

Cộng đồng đó vẫn chủ yếu còn tồn tại vào năm 2022, khi Ariel Isaacson và Brandon Eshaghzadeh, đều ở độ tuổi 20, mua tài sản trên đường Mohawk với giá chưa đến 2,5 triệu đô la.

Các chủ nhà mới nhanh chóng nộp đơn đuổi các cư dân trong bảy căn hộ đã có người ở.

Theo Luật Bảo vệ Người Thuê Nhà California năm 2019, các chủ nhà bị cấm đuổi người thuê khi họ không có lỗi — với một số ngoại lệ nhất định, được gọi là “lý do không lỗi”.

Một trong những lý do không lỗi đó — lý do mà Isaacson và Eshaghzadeh đã viện dẫn — là để tiến hành “cải tạo” lớn.

Các nhà hoạt động cho cả người thuê và chủ nhà đều đồng ý rằng điều khoản cải tạo có thể cung cấp cho các chủ nhà một cách lách luật kiểm soát giá thuê, chỉ không đồng ý về việc đó là điều tốt hay xấu.

Các vụ đuổi chỉ định cho sửa chữa lớn hiện đủ phổ biến đến mức có biệt danh riêng: renovictions.

Các nhà hoạt động cho người thuê nói rằng các chủ nhà sử dụng những cải tiến nhỏ làm lý do để trục xuất các người thuê được bảo vệ bởi quy định giá thuê.

“Renovictions đang được các chủ nhà, đặc biệt là các chủ nhà trái phép, sử dụng để ép các người thuê ở lâu ra ngoài, lật ngược các căn hộ của họ và tăng giá thuê,” Grace Hut, người nghiên cứu renovictions ở Los Angeles tại nhóm quyền lợi người thuê Strategic Actions for a Just Economy cho biết.

Các thông báo đuổi tại đường Mohawk nêu rõ rằng các cư dân cần rời khỏi căn hộ của họ để các chủ nhà có thể cải tạo bếp và phòng tắm, thay thế các thiết bị ống nước và lắp máy giặt và máy sấy.

Đối với Lourdes Mata, 59 tuổi, những nâng cấp cho các người thuê tương lai có nghĩa là mất đi nơi mà đã định nghĩa cuộc sống của cô ở Hoa Kỳ.

“Đó là tại những căn hộ này mà chúng tôi thực sự bắt đầu đặt xuống rễ,” Mata nói vào mùa hè này, chỉ vài ngày trước khi cô bắt đầu điều trị xạ trị cho bệnh ung thư vú.

“Đó là điều rất ngọt ngào và đẹp đẽ cho đến khi tất cả kết thúc.”

Mata nói bằng tiếng Tây Ban Nha và con gái của cô, Erika Hernandez, 36 tuổi, dịch sang tiếng Anh cho một phóng viên.

Hernandez nghĩ rằng các chủ nhà Gen Z của cô “được sinh ra trong một cái nôi vàng” và không thể đánh giá cao một cộng đồng đã có tuổi đời hơn họ.

“Chúng tôi nắm giữ những kỷ niệm, và tôi không nghĩ họ làm vậy,” cô nói.

“Tôi không nghĩ họ biết điều đó như thế nào.”

Các cư dân Mohawk nói rằng các cải tạo mà họ bị đuổi là không đủ lớn để yêu cầu họ rời khỏi ngôi nhà của họ.

Họ nghĩ rằng Isaacson và Eshaghzadeh đang cố gắng thay thế họ bằng những người thuê có khả năng trả nhiều tiền hơn.

Vào năm 2022, khi cặp đôi mua tài sản, gia đình Mata đã trả 800 đô la mỗi tháng cho căn hộ hai phòng ngủ của họ; Isaacson và Eshaghzadeh có thể dễ dàng gấp bốn lần mức giá thuê nếu họ đuổi gia đình này và cho thuê lại căn hộ của họ theo mức giá thị trường cho các căn hộ hai phòng ngủ ở Echo Park.

Cách đó hai con đường, một căn hộ hai phòng ngủ hiện đang được quảng cáo với giá 3.400 đô la trên Apartments.com.

Isaacson, Eshaghzadeh và người quản lý tòa nhà đã không phản hồi nhiều email và tin nhắn yêu cầu phỏng vấn.

Các cư dân Mohawk đã kiện Isaacson và Eshaghzadeh vì hành hung người thuê vào đầu năm nay, lập luận rằng các vụ đuổi là vô căn cứ, điều này cấu thành hành hung theo luật thành phố.

(Vụ kiện cũng cho biết các chủ sở hữu đã cố gắng đe dọa họ bằng các thông báo đuổi yêu cầu họ loại bỏ tài sản cá nhân khỏi các khu vực chung và ăng-ten vệ tinh khỏi mái nhà.

Các cư dân lập luận rằng các yêu cầu đó là tùy tiện và không hợp lý.)

Niv Davidovich, một luật sư cho Isaacson và Eshaghzadeh, đã gọi các cáo buộc của người thuê là “hoàn toàn sai sự thật” và “phỉ báng.”

Ông cũng cho biết ông có bằng chứng về việc người thuê đã hành hung và tấn công các quản lý.

Một video mà ông cho rằng đã ghi lại cuộc tấn công đó cho thấy các người thuê bao quanh và la hét với một quản lý.

Để chống lại việc đuổi họ, các cư dân Mohawk đã tổ chức một hiệp hội người thuê.

Họ gặp nhau vào thứ Hai với các món ăn Philipine như pancit và bánh puto (một loại bánh hơi hấp mà, để vui vẻ cho các cư dân Mexico và Trung Mỹ, chia sẻ tên với một từ thô tục trong tiếng Tây Ban Nha).

Các cư dân cho biết việc tổ chức đã mang lại sửa chữa và cải tạo quan trọng, như loại bỏ nấm mốc đen trong hai căn hộ — một trong số đó thuộc về gia đình Mata.

Quản lý không hành động để khắc phục việc bùng phát nấm mốc của họ vào năm nay cho đến khi hiệp hội công bố tình hình nấm mốc trên Instagram và biểu tình trước nhà quản lý để yêu cầu ông khắc phục vấn đề, theo thư từ với người quản lý tài sản Victor Ocampo cho thấy.

(Ocampo không phản hồi các câu hỏi qua email.

Luật sư Davidovich đã đổ lỗi cho người thuê về sự chậm trễ, “nếu nó xảy ra.”)

Trong cuộc chiến này, Lourdes Mata cảm thấy được sự hỗ trợ từ những người hàng xóm, giống như cô đã cảm nhận trong những ngày đầu tiên ở tài sản này vào năm 1989.

Tuy nhiên, việc điều trị ung thư của cô có nghĩa là cô phải dừng tham gia các cuộc họp.

“Tôi sẽ không thể tham gia nhóm vào những đêm thứ Hai mà sự hỗ trợ được cảm nhận nhiều nhất,” cô nói.

“Thật khó để thích nghi với điều đó.”

* * *

Các nhà hoạt động cho người thuê không đồng ý với các tổ chức chủ nhà về việc lỗ hổng cải tạo lớn có nên tồn tại hay không, nhưng họ thường đồng ý về một điểm: Nó giúp các chủ nhà lách luật kiểm soát thuê của tiểu bang năm 2019.

Đó là điều mà luật sư về đuổi nhà Dennis Block, một trong những người ủng hộ chủ nhà nổi bật nhất ở Los Angeles, đã nói với khán giả của mình trong một hội thảo trực tuyến gần đây có tên “Cải tạo để vượt qua Kiểm soát Thuê.”

Luật bang năm 2019 yêu cầu các chủ nhà không thể đuổi người thuê mà không có “một lý do,” Block giải thích trong hội thảo.

Vì vậy, các chủ nhà nên “sử dụng lý do tuyệt vời đã được ủy quyền bởi kiểm soát giá thuê toàn tiểu bang, đó là để cải tạo căn hộ,” ông khuyên.

Trong một hội thảo trước đó vào tháng 5, khi một chủ nhà Burbank cho biết ông có một người thuê già cả và tàn tật đang trả giá thuê thấp hơn nhiều so với mức giá thị trường, Block đã nói với ông, “Thuốc của bạn là một vụ đuổi cải tạo.”

Luật Bảo vệ Người Thuê Nhà California năm 2019 đã đạt được một thỏa hiệp giữa các nhóm ủng hộ người thuê và vận động hành lang mạnh mẽ của các chủ nhà tiểu bang, những người thường phản đối kiểm soát giá thuê và là nhà tài trợ lớn cho các nhà lập pháp tiểu bang.

Luật áp dụng cho hầu hết các đơn vị cho thuê được xây dựng ít nhất 15 năm trước.

Các nhóm lợi ích của chủ nhà đã ủng hộ luật bang năm 2019 vì họ thích nó hơn so với các sáng kiến kiểm soát giá thuê nghiêm ngặt được đưa ra trước cử tri bởi Quỹ Chăm sóc Sức khỏe AIDS trong mỗi chu kỳ bầu cử, CalMatters đã báo cáo vào năm đó.

Năm 2018, Quỹ Chăm sóc Sức khỏe AIDS đã đặt một sáng kiến lên lá phiếu nhằm bãi bỏ việc cấm của tiểu bang cản trở các thành phố áp đặt kiểm soát giá thuê đối với hầu hết các nhà ở được xây dựng sau ngày 1 tháng 2 năm 1995.

Sáng kiến đó sẽ cho phép các thành phố cấm các chủ nhà tăng giá thuê khi người thuê rời đi — cho dù là tự nguyện hay thông qua đuổi nhà.

Các tổ chức ủng hộ chủ nhà đã chi hơn 70 triệu đô la để chống lại nó và sáng kiến này đã thất bại với tỷ lệ gần 20 điểm phần trăm.

Sau khi sáng kiến đó thất bại, Thống đốc Gavin Newsom cho biết ông muốn trung gian một thỏa hiệp và đã yêu cầu cơ quan lập pháp tiểu bang gửi cho ông một dự luật kiểm soát giá thuê tìm được một trung gian.

Kết quả là Luật Bảo vệ Người Thuê năm 2019.

Các nhóm chủ nhà đã ủng hộ luật này như một lựa chọn thay thế cho một sáng kiến kiểm soát giá thuê khác của Quỹ Chăm sóc Sức khỏe AIDS.

Sáng kiến đó đã thất bại, và quỹ lại có một sáng kiến kiểm soát giá thuê khác trên lá phiếu tiểu bang vào tháng 11 này.

Đó là cách mà Luật Bảo vệ Người Thuê đã trở thành luật vào năm 2019.

Một trong những nhượng bộ chính cho các chủ nhà là cho phép họ đuổi người thuê để cải tạo lớn, theo Amy Schur, người đã tham gia vào các cuộc đàm phán về luật này với vai trò là giám đốc chiến dịch cho ACCE Institute, một nhóm vận động về các vấn đề bao gồm quyền lợi người thuê.

“Lobby của chủ nhà đã chiến đấu hết sức để có những ngoại lệ rộng nhất mà họ có thể đưa vào [luật để] bảo vệ khả năng làm những vụ đuổi ‘không lỗi’ này,” cô nói, ám chỉ đến những sự đuổi mà người thuê không vi phạm bất kỳ điều khoản nào của hợp đồng cho thuê hoặc làm điều gì sai.

Một phát ngôn viên của tác giả dự luật, David Chiu — hiện là luật sư thành phố San Francisco — cho biết Chiu không thể nhớ liệu điều khoản cải tạo làm rõ có giúp đảm bảo các phiếu cần thiết để thông qua không.

Phát ngôn viên Alex Barrett-Shorter của ông nói: “Mỗi điều khoản của dự luật đó đều đã được kiểm tra và đàm phán kỹ lưỡng.”

“Luật đó vẫn là một chiến thắng lớn,” Grace Hut, nhà nghiên cứu tại Strategic Actions for a Just Economy cho biết.

“Nhưng lỗ hổng này đang làm suy yếu khả năng bảo vệ người thuê.”

Kể từ khi Luật Bảo vệ Người Thuê được thông qua, nhiều thành phố trên khắp tiểu bang đã báo cáo sự gia tăng trong các vụ renovictions, bao gồm Concord, South Pasadena, Long Beach, Alhambra, San Luis Obispo, Santa Barbara, Maywood và Chula Vista.

Một số thành phố ở California, bao gồm South Pasadena, đã cấm đuổi người thuê vì cải tạo lớn hoàn toàn.

Những thành phố khác, như Long Beach, đã không dừng lại một bước dứt khoát trước khi nâng cao sự hỗ trợ chuyển nhượng cho các người thuê bị renovicted và tăng cường hình phạt cho các chủ nhà vi phạm luật.

Các nhà lập pháp California cũng đã cố gắng cấm các vụ đuổi do cải tạo lớn vào năm ngoái bằng Dự luật Thượng viện 567.

Dự thảo đầu tiên của luật này về cơ bản đã cấm các vụ đuổi do cải tạo lớn, nhưng luật được ký kết đã không đi đến mức cấm.

Thay vào đó, luật này đã chỉ rõ những gì được coi là một cải tạo lớn, tăng cường hình phạt cho những kẻ vi phạm và yêu cầu các chủ nhà đính kèm giấy phép xây dựng vào các thông báo đuổi.

Hut, chương trình điều phối viên tại SAJE, nói rằng các yêu cầu mới không đủ để ngăn chặn các vụ đuổi do cải tạo lớn.

Trong khi giấy phép xây dựng có thể tốn kém và tốn thời gian đối với các chủ nhà, “Nó rất đơn giản, đặc biệt là đối với các chủ nhà lớn có sự thông minh và tiền bạc, để có được các giấy phép đó,” cô nói.

“Họ sẽ ngay lập tức thu hồi chi phí bằng cách tăng giá thuê nếu họ thành công.”

Tại Los Angeles, Hut và các đồng nghiệp của cô tại SAJE đang thúc giục Hội đồng Thành phố thông qua một nghị quyết cấm các vụ đuổi do cải tạo lớn, mà các ủy viên Hội đồng Bob Blumenfield và Katy Yaroslavsky đã giới thiệu vào ngày 8 tháng 10.

Nó đã được thông qua Ủy ban Nhà ở và Vô gia cư vào ngày 16 tháng 10 và có khả năng được xem xét bởi hội đồng đầy đủ trong vài tuần tới.

Hội đồng viên đại diện cho cư dân Mohawk ở Echo Park, Hugo Soto-Martinez, cho biết ông ủng hộ việc đóng lỗ hổng và rằng ông ủng hộ các cư dân Mohawk trong cuộc chiến chống lại renovictions của họ, ngay cả khi một thẩm phán đánh giá các vụ renovictions là hợp pháp.

“Đây là một ví dụ điển hình về một trường hợp mà các người thuê nên được phép ở lại trong ngôi nhà của họ, và lỗ hổng này đang bị lợi dụng bất kể chi tiết cải tạo ra sao,” ông nói.

Dan Yukelson, giám đốc điều hành của Hiệp hội Căn hộ Los Angeles Greater, một nhóm thương mại của các chủ nhà, cho biết các chủ nhà đuổi người thuê chỉ để thực hiện những cải thiện đơn giản đại diện cho “chỉ một vài kẻ xấu.”

* * *

Vào ngày 12 tháng 9, gia đình Mata đã chiến thắng việc đuổi họ ở tòa án.

Các cư dân Mohawk ở ba đơn vị khác cũng đã thắng các vụ kiện đuổi gần đây.

Isaacson và Eshaghzadeh nhanh chóng phát hành thêm thông báo đuổi đối với những người thuê đó, bao gồm cả gia đình Mata.

Ba trong số các vụ đuổi trước đó đã bị bác bỏ bởi các thẩm phán ruling rằng các thông báo đuổi không nêu rõ tại sao các cải tạo sẽ làm cho các người thuê phải rời khỏi trong hơn 30 ngày, yêu cầu tối thiểu cho các vụ đuổi do cải tạo.

Các vụ đuổi mới chỉ ra một phạm vi công trình lớn hơn, bao gồm rằng các cơ sở ống nước và gas sẽ bị phá bỏ và toàn bộ các đơn vị sẽ ở trong “trạng thái hoàn toàn không có khả năng sử dụng.”

“Vấn đề với các cải tạo lớn được sử dụng làm lý do cho một vụ đuổi từ đầu đến cuối là ngay cả khi chúng tôi thắng, các chủ nhà có thể thay đổi cáo buộc của họ và nộp lại nhiều vụ đuổi hơn,” Laura Matter, một luật sư từ Inner City Law Center đại diện cho các cư dân Mohawk trong tòa án đuổi và tòa án dân sự trong vụ kiện hành hung người thuê chống lại Isaacson và Eshaghzadeh cho biết.

Vào ngày 25 tháng 11, các thông báo đuổi mới nhất sẽ hết hạn, cho phép Isaacson và Eshaghzadeh nộp đơn kiện chính thức đuổi các cư dân Mohawk.

Nếu Hội đồng Thành phố Los Angeles bỏ phiếu để đóng lỗ hổng trước thời điểm đó, các vụ đuổi mới sẽ bị bác bỏ.

Nếu hội đồng trì hoãn, các vụ đuổi sẽ đứng vững.

Bởi vì nghị quyết sẽ mất 30 ngày để có hiệu lực, các cư dân Mohawk lý tưởng cần một cuộc bỏ phiếu của hội đồng trước ngày 25 tháng 10.

Hội đồng cũng có thể ngăn chặn các vụ đuổi của Mohawk bằng cách ngay lập tức thực hiện một lệnh cấm các vụ đuổi hiệu lực với một điều khoản khẩn cấp.

“Chúng tôi đang trong một cuộc đua chống lại thời gian,” Lupita Limón Corrales, một nhà tổ chức của Hiệp hội Người Thuê Los Angeles cho biết.

Trong khi đó, Lourdes Mata đã kết thúc vòng điều trị xạ trị thứ 15 và đang tham gia lại các cuộc họp của hiệp hội người thuê.

Trong cuộc họp đầu tiên của cô kể từ khi điều trị xạ trị, cô đã cảm ơn Chúa vì đã giúp các người thuê giữ được nhà cửa cho đến nay, theo con gái của cô, Erika, nhớ lại cuộc họp trong khi mẹ cô nghỉ ngơi.

Sau khi cảm ơn Chúa, Mata đã cảm ơn các hàng xóm của cô.

“Chúng tôi cùng nhau như là hàng xóm là cách mà chúng tôi sẽ giành chiến thắng trong cuộc chiến này,” cô đã nói với nhóm.