Phuong Nguyen 
Nguồn ảnh：https://www.bostonglobe.com/2024/10/23/metro/boston-massachusetts-first-time-homebuyer-jamaica-plain/
Khu phức hợp Brookley Flats sắp tới là cộng đồng sở hữu nhà ở đầu tiên có giá cả phải chăng của thành phố dành cho những người mua nhà lần đầu, lựa chọn cư dân dựa trên tình trạng cha mẹ của họ là người thuê nhà hay chủ nhà.
Đây là một nỗ lực mà những người ủng hộ Brookley Flats nói rằng có thể giúp thu hẹp khoảng cách tài sản chủng tộc đáng kể trong khu vực, bằng cách giúp cư dân da đen và Latino — những người ít có khả năng hơn so với đồng hương da trắng của họ để có cha mẹ là chủ nhà — trở thành chủ nhà.
Tuy nhiên, có một sự khác biệt đáng chú ý giữa các căn hộ trong tòa nhà này và những căn hộ khác mà chúng giống nhau: Khoảng một nửa trong số 45 căn hộ chung cư trong khu phức hợp nhà ở có giá phải chăng này được dành riêng cho các ứng viên có cha mẹ chưa bao giờ sở hữu nhà ở Hoa Kỳ — hay được gọi là người mua nhà lần đầu.
Các căn hộ trong phát triển nhà ở Brookley Flats ở Jamaica Plain trông gần giống như hầu hết những ngôi nhà và căn hộ cao cấp mới mọc lên khắp Boston.
Có những bức tường trắng tinh khiết, tủ bếp màu xám nhạt và sàn tắm gạch bóng loáng. Mặc dù các thiết bị chưa được lắp đặt vào một buổi tối thứ Hai gần đây khi tham quan một trong những căn hộ, nhưng chúng sẽ là thiết bị bằng thép không gỉ.
“Khi các gia đình không được phép hoặc không thể mua nhà, cuộc sống của họ đã rất khác biệt,” Sheila Dillon, Giám đốc Nhà ở của Boston cho biết.
“Thật sự là đến lúc chúng ta phải xem xét những mô hình lịch sử về những gì đã xảy ra ở thành phố và đất nước này, và phải có ý thức trong nỗ lực của chúng ta để sửa chữa những sai lầm trong quá khứ.”
Brookley Flats sẽ cung cấp 45 đơn vị cho cư dân thành phố có thu nhập không vượt quá 100% thu nhập trung bình trong khu vực, tức là 163.200 đô la cho một gia đình bốn người.
Hai mươi trong số các căn hộ có giới hạn thu nhập này có ưu tiên cho những người mua nhà lần đầu.
Các ứng viên hiện đang tham gia một quy trình xổ số khó khăn.
Dự án trị giá 26,4 triệu đô la này được phát triển bởi Jamaica Plain Neighborhood Development Corporation (JPNDC) và Causeway Development, và được hỗ trợ một phần bởi sự kết hợp của các khoản trợ cấp công.
Các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu đã xuất hiện ở Massachusetts, Rhode Island, Minnesota, Bắc Carolina và California, nhưng ít giải pháp nào dành riêng cho các ứng viên này tồn tại.
Những người ủng hộ các chương trình mua nhà lần đầu cho biết sự ưu tiên này có thể giúp nhiều gia đình hơn tiếp cận được nhà ở trong một thị trường bất động sản khốc liệt như Greater Boston, nơi giá nhà trung bình cho một ngôi nhà đơn lẻ gần đạt 1 triệu đô la.
Xét về tổng thể, phát triển nhà ở có giá cả phải chăng thường được ca ngợi như một cách hiệu quả để đảm bảo những người bị loại khỏi thị trường tư nhân có thể mua một ngôi nhà, nhưng một số nhà hoạt động cho rằng tác động của nó bị hạn chế vì chúng không nhắm đến những người mua có nhu cầu cao nhất.
Rebecca Mautner, phó chủ tịch phát triển bất động sản và tài sản tại JPNDC, cho biết việc chỉ xem xét thu nhập của một ứng viên cho các tài sản hạn chế thu nhập có thể bao gồm cả những người là người mua nhà lần đầu và những người dựa vào cha mẹ giàu có của họ để giúp tài trợ cho một khoản vay mua nhà.
Trong nhiều năm, Mautner cho biết, cô đã thấy những ngôi nhà giá cả phải chăng đến tay những sinh viên y khoa khá giả, con cái của những người có tài sản sâu sắc, hoặc những người không có ý định định cư cụ thể ở một khu vực nào đó.
“Bạn sẽ thấy điều này khoảng năm hoặc mười năm sau, họ muốn bán đi. Họ muốn chuyển đến Weston và cho thuê đơn vị của họ,” Mautner nói. “Và bạn nhận ra, ‘Điều này hoàn toàn không hiệu quả.'”
JPNDC đã thử nghiệm một chương trình thử nghiệm cho người mua nhà lần đầu với một ngôi nhà ở Sumner Hill vào năm ngoái.
Đơn đăng ký đủ điều kiện đầu tiên bao gồm một hộ gia đình thuộc tầng lớp trung lưu, với một nhân viên của Viện Công nghệ Massachusetts.
Nhưng vì nhà phát triển ưu tiên những ứng viên không có cha mẹ sở hữu nhà, nên tài sản đã được chuyển cho một hộ gia đình thuộc tầng lớp lao động.
“Khi bạn xem các đơn đăng ký đó, bạn không bao giờ có thể quên nó,” Mautner nói.
Mautner cho biết JPNDC đã lấy cảm hứng từ chương trình STASH First-Gen Home của Massachusetts Affordable Housing Alliance.
STASH chỉ hạn chế đối tượng là cư dân tiểu bang có cha mẹ chưa bao giờ sở hữu nhà hoặc đã mất nhà do tịch thu ở Hoa Kỳ, và cung cấp tám giờ huấn luyện tài chính và tối đa 20.000 đô la hỗ trợ tiết kiệm cho việc đặt cọc.
Symone Crawford, giám đốc điều hành của Massachusetts Affordable Housing Alliance, hay MAHA, cho biết, việc là người đầu tiên trong gia đình sở hữu nhà là một cách hiệu quả để đại diện cho chủng tộc.
Cô cho biết 96% người tham gia STASH của MAHA là người da màu.
“Nó không phải là độc quyền, mà là bao trùm,” Crawford nói. “Nhưng vì sự tước đoạt thế hệ của những người có thu nhập thấp và trung bình da màu, bạn sẽ thấy những người đó thường nổi bật nhất trong các chương trình đầu tiên.”
Hầu hết các sáng kiến hiện có nhằm mở rộng quyền tiếp cận cho những người mua nhà lần đầu ở Boston như STASH đều dựa trên trợ cấp, và tập trung vào việc cung cấp cho những gia đình thường có thu nhập thấp, ít vốn một sự hỗ trợ tài chính bổ sung để trả tiền đặt cọc.
Nhưng ngay cả với sự hỗ trợ tài chính, họ vẫn phải điều hướng một thị trường nhà ở nơi các hộ gia đình có thu nhập thấp thường bị đẩy ra ngoài bởi người đấu thầu cao nhất.
“Chúng ta cần cả hai giải pháp cho người mua và giải pháp sản xuất,” Crawford nói. “Một trong hai không thể hoạt động mà không có cái còn lại.”
Tổng cộng, Brookley Flats đã nhận được 1.008 đơn đăng ký. Các đơn vị dành cho người mua nhà lần đầu nhận được 509 ứng viên, có nghĩa chỉ có 4% trong số các gia đình này sẽ chuyển vào những ngôi nhà này.
“Có vẻ như từ những con số này cho thấy điều này thực sự đã hoạt động,” Dillon nói.
Thành phố đã làm việc để đáp ứng nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở Boston, Dillon cho biết, nơi hơn một phần ba cư dân là chủ nhà.
Kể từ năm 2022, hơn 2.000 ngôi nhà hạn chế thu nhập đang được hoàn thành, đang xây dựng hoặc trong quy hoạch phát triển, theo số liệu của thành phố.
Các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu chỉ mới xuất hiện ở Hoa Kỳ trong vài năm gần đây, và cách mà họ định nghĩa thuật ngữ này có sự khác biệt lớn, theo Aniket Mehrotra, trợ lý chính sách cho Trung tâm Tài chính Chính sách Nhà ở của Viện Urban.
Một số yêu cầu rằng cha mẹ của một ứng viên phải là người thuê suốt đời; một số khác nói rằng cha mẹ họ không thể sở hữu nhà trong ba năm qua; sau đó có những chương trình, như Brookley Flats, yêu cầu rằng họ phải mất tài sản do tịch thu hoặc không sở hữu ở Hoa Kỳ.
Tuy nhiên, Mehrotra nói, những nỗ lực này nên được thực hiện tốt nhất khi chúng làm cho việc nộp đơn dễ dàng hơn cho các người mua tiềm năng.
“Chúng tôi muốn đảm bảo rằng càng nhiều hộ gia đình có thể nhận được sự hỗ trợ càng tốt trong khi đảm bảo rằng sự hỗ trợ đó được nhắm đúng mục tiêu,” Mehrotra nói.
Mautner cho biết các ứng viên của Brookley Flats đã ký một bản tuyên thệ cam kết về tình trạng sở hữu nhà lần đầu của họ, và một đại diện của dự án sẽ tìm kiếm trong các hồ sơ giao dịch của bang để xác nhận tính đủ điều kiện.
Công việc xây dựng trên Brookley Flats dự kiến sẽ hoàn thành vào đầu năm 2025, với cư dân chuyển vào vào cuối năm đó.
Khi dự án gần hoàn thành, JPNDC đang chuẩn bị cho một dự án chủ nhà lần đầu sắp tới tại Grove Hall và Nubian Square cho năm 2026.
Câu chuyện này được sản xuất bởi đội ngũ Money, Power, Inequality của Globe, những người theo dõi khoảng cách tài sản chủng tộc ở Greater Boston.
Bạn có thể đăng ký bản tin tại đây.
Tiana Woodard có thể được liên hệ qua email [email protected]. Theo dõi cô ấy @tianarochon.
