Thị Trường Văn Phòng Metro Atlanta: Kỳ Vọng Tăng Trưởng Sau Thời Gian Khó Khăn

Nguồn ảnh：https://www.ajc.com/news/business/is-metro-atlanta-past-the-bottom-of-the-office-market/ITFYK4GYNVD23MTESUWL7WK2VQ/

Số lượng văn phòng không mong muốn – bao gồm không gian trống hoặc có sẵn cho thuê – đã giảm nhẹ trong quý ba, lần đầu tiên sau ba năm, theo báo cáo của công ty dịch vụ bất động sản CBRE.

Tuy nhiên, khoảng một phần ba không gian văn phòng ở Metro Atlanta vẫn còn có sẵn vào cuối tháng Chín, những diện tích không gian có thể mất nhiều năm để lấp đầy.

Mặc dù đây chỉ là một dấu hiệu tích cực nhỏ, các chuyên gia bất động sản cho rằng đây là dấu hiệu ban đầu cho thấy sự lạc quan tăng lên trong hệ sinh thái nơi làm việc doanh nghiệp đang bắt đầu có tác động.

“Chúng tôi không còn nói về việc trở lại văn phòng nữa,” Ellen Stern, phó giám đốc cấp cao của nhóm tư vấn và giao dịch người thuê CBRE tại Atlanta cho biết. “Mọi người đã trở lại (văn phòng) một cách văn hóa ở Atlanta.”

Metro Atlanta đã chứng kiến sự gia tăng rõ rệt trong hoạt động cho thuê trong năm 2024, đặc biệt là các giao dịch lớn.

Kích thước trung bình của một hợp đồng cho thuê văn phòng vào cuối tháng Chín lớn hơn 60% so với thời điểm này năm trước, theo công ty dịch vụ bất động sản Avison Young.

Tính đến cuối quý ba, ít nhất 11 hợp đồng cho thuê văn phòng với diện tích ít nhất 100,000 bộ vuông đã được ký kết trong năm nay, theo Savills.

Gã khổng lồ bảo hiểm American International Group, được biết đến với tên gọi AIG, đã thêm vào danh sách đó trong tuần trước bằng cách công bố một hợp đồng cho thuê 180,000 bộ vuông tại 2002 Summit Blvd. NE ở Brookhaven.

Công ty cho biết họ đang hợp nhất các văn phòng tại khu vực Atlanta vào một trung tâm đổi mới mới, nơi sẽ tăng gấp ba lần diện tích văn phòng của họ trong khu vực.

Trong khi đó, hầu hết các công ty đã ký hợp đồng văn phòng sau cú sốc đại dịch năm 2020 đã chọn làm điều ngược lại, thu nhỏ diện tích văn phòng để phù hợp hơn với số lượng nhân viên làm việc tại nhà.

Việc giảm quy mô, cùng với việc các công ty ngày càng cố gắng tìm kiếm một công ty khác để cho thuê lại không gian không mong muốn của họ, đã dẫn đến việc thị trường văn phòng ở Atlanta tích lũy một chuỗi các báo cáo không mấy khả quan.

Trong sáu trong bảy quý tài chính vừa qua, khu vực này đã chứng kiến sự hao hụt tiêu cực, một chỉ số đo lường mức độ mở rộng hoặc thu hẹp của thị trường cho thuê văn phòng, theo CBRE.

Chris Godfrey, giám đốc văn phòng cho thuê tại Atlanta của Avison Young, cho rằng sự gia tăng hoạt động cho thuê có thể đảo ngược xu hướng đó và hỗ trợ cho một sự điều chỉnh thị trường trong những năm tới.

“Có rất nhiều năng lượng trên thị trường,” ông nói. “Các giao dịch đã bắt đầu gia tăng một chút… có rất nhiều động lực tốt cho đến cuối năm.”

Chỉ số Sử Dụng Văn Phòng của Avison Young, công cụ theo dõi khả năng sử dụng văn phòng tại các thị trường lớn, cũng cho thấy lực lượng lao động ở Atlanta đã thường xuyên quẹt vào nơi làm việc hơn.

Chỉ số này đã đạt đáy vào tháng 4 năm 2020 ở mức khoảng 10%, nhưng đã tăng lên khoảng 60% vào cuối tháng Chín, gần giữ đúng nhịp với phần còn lại của đất nước.

Dù là lựa chọn hay thông qua các mệnh lệnh trở lại văn phòng, Rubenstein cho biết các nhà tuyển dụng đã có thời gian để làm rõ những nhu cầu tại nơi làm việc của họ kể từ năm 2020, điều này đã thúc đẩy sự tự tin hơn với việc ký kết hợp đồng.

“Thị trường đã ổn định đến mức họ đã sẵn sàng để đưa ra một cam kết có ý nghĩa,” ông nói.

“Ghế nhạc” là thuật ngữ mô tả sự khác biệt giữa các tòa nhà văn phòng.

Cách một tòa nhà văn phòng đầy hay trống không chỉ phản ánh tình trạng của nền kinh tế mà còn quan trọng đối với chính quyền thành phố và quận cũng như trường học.

Các tòa nhà văn phòng đầy đặn thường có giá trị cao hơn so với các tòa nhà trống, điều này có ảnh hưởng đến việc thu thuế.

Các nhân viên làm việc trong các tòa nhà cũng sẽ thường xuyên ủng hộ các doanh nghiệp xung quanh.

Không phải tất cả các tòa nhà đều thu hút cùng một mức độ quan tâm từ các đối tác văn phòng.

Các văn phòng cao cấp, còn gọi là hạng A hoặc danh hiệu, đã thấy mức giá thuê trung bình của họ tiếp tục tăng mặc dù vẫn còn một lượng lớn không gian có sẵn cho thuê.

Stern từ CBRE cho biết đây là một trường hợp tiếp diễn của sự phân chia rõ rệt giữa “những người có” và “những người không có,” nơi những tòa nhà hấp dẫn nhất với các chủ sở hữu có đủ tài chính không cần phải cạnh tranh để thu hút sự chú ý từ các khách thuê tiềm năng.

“Nếu tôi đang đại diện cho một khách thuê lớn, điều đó giống như một trò chơi ghế nhạc,” Stern nói. “Chỉ có một số tòa nhà mà họ có thể phù hợp vào để chủ sở hữu có thể thực hiện được.”

Những tòa nhà hàng đầu này cũng sẽ không thu hút nhiều tòa nhà mới trong những năm tới.

Sự thiếu hụt nhu cầu văn phòng cùng với lãi suất tăng cao đã khiến việc phát triển văn phòng mới dừng lại đột ngột trên toàn khu vực Atlanta.

Chỉ khoảng 1.3 triệu bộ vuông văn phòng đang được xây dựng vào cuối quý ba, theo CBRE.

Con số này đã gần 6.7 triệu bộ vuông vào đầu năm 2021.

“Bởi vì các thị trường vốn đã bị gián đoạn, không có phát triển mới nào diễn ra,” Rubenstein nói.

“Vì vậy theo thời gian, không gian trống đó sẽ bắt đầu được thu hút.”

Một phần không gian này cũng sẽ có khả năng được chuyển đổi cho các mục đích khác, chẳng hạn như khách sạn và nhà ở.

Thomas Taylor, quản lý cao cấp về bất động sản thương mại và các khoản vay CBMS tại Trepp, cho biết trong tuần trước trong một hội thảo trực tuyến về tình trạng của thị trường văn phòng quốc gia rằng các tòa nhà chất lượng thấp nhất chiếm phần lớn trong tình trạng khó khăn.

Chỉ khoảng 8% nguồn cung văn phòng của cả nước hiện đang đối mặt với tình trạng khó khăn về vay vốn, và ông cho biết những khó khăn tài chính và tỷ lệ trống cao của chúng đã làm sai lệch bức tranh của sự phục hồi rộng lớn hơn của thị trường văn phòng.

Ông cũng cho biết quyết định của Cục Dự trữ Liên bang giảm lãi suất trong tháng Chín là một dấu hiệu tích cực cho thấy có thể có thêm sự cải thiện sắp xảy ra.

“Một tác động mà việc giảm lãi suất… sẽ có là gỡ bỏ tình trạng tắc nghẽn,” ông nói.

“Nhiều người đã chờ đợi ở bên lề để có mức lãi suất thấp hơn.”