Dự luật Georgia về việc chống chiếm hữu nhà đất đang gặp phản đối từ các nhóm bảo vệ quyền lợi cư dân

Nguồn ảnh：https://www.ajc.com/news/atlanta-news/squatters-bill-20-legislation-targets-residents-of-long-stay-hotels/D2CTMBQR7VEETHEYR3BU4Z5YT4/

Dự luật năm ngoái “là một khởi đầu mạnh mẽ … nhưng vẫn để lại những lỗ hổng,” Seabaugh nói.
“Chúng vẫn đang bị khai thác bởi những cá nhân chiếm giữ trái phép nhà, cửa hàng và phòng khách sạn, từ chối ra đi và khiến các chủ sở hữu tiêu tốn thời gian, tiền bạc và sự bình yên.”

Các đối thủ cho rằng dự luật này trao quyền lực rộng rãi cho các chủ khách sạn và chủ sở hữu tài sản trong khi tước bỏ quyền được thực hiện quy trình hợp pháp của cư dân khi họ phải đối mặt với các cáo buộc chiếm giữ hoặc xâm phạm.
Ủy ban An toàn công cộng của Thượng viện Georgia đã thông qua luật này, Dự luật 61, với đa số phiếu ủng hộ, hai thượng nghị sĩ phản đối.

Tiếp theo, Ủy ban Quy tắc Thượng viện sẽ xác định liệu có đưa dự luật lên sàn Thượng viện để biểu quyết toàn thể hay không.
Mục thứ năm của dự luật hồi phục một điều khoản nhằm xác định cư dân của khách sạn dài hạn là khách.
Các nhóm bảo vệ quyền lợi cho rằng điều khoản này sẽ cho phép các chủ khách sạn và quản lý có thể nhờ pháp luật can thiệp để loại bỏ họ dưới dạng xâm phạm nếu họ chậm thanh toán ngay cả một lần, về cơ bản tước quyền của họ để yêu cầu quyền như một người thuê nhà và làm đảo ngược các quyền hợp pháp đã được thiết lập trong phán quyết Tòa án Tối cao Georgia năm 2023, Efficiency Lodge Inc. v. Neason.

Seabaugh đã đề xuất các biện pháp bảo vệ cho chủ sở hữu và điều hành khách sạn dài hạn trong Đạo luật Cải cách Chủ Khách Sạn, nhưng đã bị đình chỉ tại Ủy ban Tư pháp Hạ viện sau khi bị tạm gác vào tháng Hai.
Tại thời điểm đó, Đề nghị Stacey Evans, D-Atlanta, đã đặt câu hỏi về lý do tại sao nguồn lực của bang lại phải được chi cho việc kiểm soát các khách sạn dài hạn mà lại kiếm được lợi nhuận từ một mô hình kinh doanh rủi ro, và tại sao các khách sạn không thể thuê bảo vệ riêng để loại bỏ các khách không thanh toán.

Đạo luật Chống Chiếm Hữu Georgia đã nhận được sự đón nhận nồng nhiệt hơn trước Ủy ban An toàn Công cộng của Thượng viện trong phiên điều trần tuần trước.
Cộng hòa Roswell và Chủ tịch John Albers đã khen ngợi Seabaugh vào thứ Hai, gọi công việc của ông về vấn đề này là “không gì ngắn hơn sự phi thường.”

Trong phiên điều trần, Seabaugh đã trả lời những người chỉ trích lo sợ rằng một dự luật do ngành công nghiệp khách sạn dài hạn ủng hộ sẽ tước bỏ quyền lợi của các gia đình dễ bị tổn thương, những người đã chỉ trích phiên bản mới nhất của dự luật như một điều luật còn tàn nhẫn hơn.
“Khi một ai đó từ chối ra đi sau thời gian lưu trú đã thỏa thuận hoặc cố gắng tuyên bố quyền của người thuê nhà mà không thanh toán, điều này đe dọa toàn bộ mô hình kinh doanh và làm giảm khả năng sẵn có cho những người cần nơi ở tạm thời,” Seabaugh cho biết.

Ông nói với các thành viên ủy ban rằng cách duy nhất để cư dân tuyên bố quyền thuê nhà là nếu họ có một thỏa thuận bằng văn bản xác lập mối quan hệ chủ nhà – người thuê, mặc dù một số cư dân sống trong các khách sạn dài hạn trong nhiều năm, thường là dưới các hợp đồng tuần.
Khách sạn dài hạn không phải là “mạng lưới an sinh xã hội” cũng không phải là “cơ quan nhà ở de facto,” nghị sĩ này lập luận.

Theo dự luật, các chủ khách sạn sẽ có quyền yêu cầu cơ quan thực thi pháp luật loại bỏ cư dân, cả dài hạn hay không, bằng cách nộp một bản tuyên thệ bằng văn bản.
Thượng nghị sĩ Kim Jackson, D-Stone Mountain, đã lập luận rằng cư dân nên được cung cấp cơ hội để bảo vệ bản thân trước các cáo buộc được trình bày trong một bản tuyên thệ, mà theo bà, không nên được chấp nhận chỉ dựa trên giá trị bề ngoài.

“Thực tế là những khách sạn dài hạn này đang phục vụ như những mạng lưới an sinh cho các hộ gia đình.
Chúng tôi đang thiết lập một tình huống trong đó một người sống ở một nơi nào đó trong ba tháng, sáu tháng, một năm, hai năm, có thể chỉ bị đuổi đi vào ngày hôm sau,” Jackson nói.

Bà nói rằng một chủ khách sạn có thể tùy hứng quyết định loại bỏ một cư dân, ngay cả khi họ chỉ chậm thanh toán một lần, sau đó xuyên tạc sự thật trong một bản tuyên thệ.
“Chúng tôi biết rằng mọi người đều nói dối, và không có quy trình hợp pháp trong đây,” Jackson nói.

Albers đã gợi ý rằng đã có một sự răn đe sẵn có.
Một chủ sở hữu nói dối trên một bản tuyên thệ có thể phải đối mặt với các cáo buộc hình sự vì khai man hoặc hành động dân sự, ông nói.
Jackson đã không thể tin nổi.
“Gia đình đó giờ đang ngủ trên xe hơi, không có nơi nào để ở, sẽ đi tìm một luật sư để nộp đơn kiện dân sự sao?” bà nói.

Các đối thủ của dự luật cho rằng ngành công nghiệp đang tìm cách xóa bỏ các quyền được quy định cho cư dân dài hạn bởi Tòa án Tối cao Georgia.
Phán quyết Efficiency Lodge Inc. v. Neason đã xác lập một khuôn khổ pháp lý để xác định xem một khách lưu trú tại một khách sạn dài hạn có thể được coi là người thuê hay không.

Trong chứng thực công khai tuần trước, Natallie Keiser, giám đốc điều hành của nhóm bảo vệ quyền lợi nhà ở House ATL, cho biết các chủ sở hữu đã có quyền loại bỏ cư dân mà không gặp phải nhiều kháng cự.
Bà cho biết năm ngoái, bà đã gặp một người mẹ đã khiếu nại về điều kiện tại một khách sạn dài hạn sau khi điện bị cắt.
Bà đã ở khách sạn đó 18 tháng và đã thanh toán 365 đô la một tuần, tương đương hơn 1.400 đô la mỗi tháng, Keiser cho biết.
Keiser không đề cập đến tên của người phụ nữ trong phiên điều trần nhưng đã xác nhận sau đó rằng bà là Marie Adekoya, người đã được The Atlanta Journal-Constitution phỏng vấn vào tháng 3 năm 2024.

Tại thời điểm đó, bà đang ở tại Live In Lodge ở Jonesboro, Georgia.
Sau khi khiếu nại, khách sạn đã từ chối nhận thanh toán của bà cho tuần tiếp theo và thông báo với bà rằng bà sẽ phải ra đi trước thứ Hai tiếp theo, Keiser cho hay.
AJC đã thu thập được một bức thư ngày 4 tháng 3 năm 2024 được gửi thay mặt Adekoya bởi Trung tâm Trợ giúp Pháp lý Clayton, thông báo cho Live In Lodge về quyền lợi pháp lý của bà như một người thuê nhà theo luật bang.

“Tôi đã đến khách sạn vào sáng thứ Hai và đứng bên cạnh bà ấy khi bà cầu xin để thanh toán.
Thay vào đó, họ đã gửi nhân viên bảo trì đến phòng để loại bỏ tất cả đồ đạc, bếp mini và tủ lạnh của bà, để lại con trai và chú chó của bà ngồi trên sàn mà không có gì,” Keiser cho biết.

Luật sư Lindsey Siegel, người đã đại diện cho các cư dân tại Efficiency Lodge trong vụ án đó, cho biết cô rất lo ngại về ngôn ngữ trong dự luật cho phép các chủ khách sạn đặt quyền đòi nợ đối với tài sản của cư dân và lấy đi tài sản của họ.
“Điều này sẽ tạo ra một cuộc khủng hoảng nhân đạo khi nói rằng những gia đình đó hoàn toàn không được thông báo trước khi họ bị đặt lên vỉa hè với tất cả tài sản của họ — bao gồm cả sách giáo khoa của trẻ em, thuốc men và tất cả quần áo mà họ sở hữu trên thế giới,” Siegel nói.

Các chủ sở hữu khách sạn dài hạn cho rằng luật hiện hành đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa các nhân viên thực thi pháp luật khi họ được yêu cầu loại bỏ ai đó không thanh toán cho phòng của họ.
Chris Hardman của Hiệp hội Khách sạn & Lưu trú Georgia cho biết có thể mất nhiều tháng để loại bỏ một người thông qua quy trình trục xuất.
“Điều mà luật này làm là mang lại sự rõ ràng cho một hệ thống pháp lý không chắc chắn, nhưng điều quan trọng nhất là đảm bảo an toàn và an ninh cho nhân viên khách sạn của chúng tôi, cũng như cho các khách hàng tuân thủ pháp luật mà chúng tôi phục vụ,” ông nói với ủy ban vào ngày 19 tháng 3.

Theo Trung tâm Luật Nghèo miền Nam, khoảng 30.000 gia đình đang sống trong các nhà trọ hoặc khách sạn trên khắp khu vực Atlanta.
Tại phiên điều trần công khai tuần trước ở ủy ban, luật sư và nhà hoạt động công cộng Elizabeth Appley đã phản đối rộng rãi dự luật, nói rằng dự luật này sẽ đảo ngược các biện pháp bảo vệ “được thương lượng và xem xét cẩn thận” trước khi các nhà lập pháp thông qua dự luật năm ngoái chỉ đề cập riêng đến việc chiếm hữu ở nhà ở hoặc trên tài sản tư nhân.

Trong số đó có các quy định để bảo vệ những người thuê nhà không biết có thể mắc phải trách nhiệm hình sự khi họ bị lừa ký một hợp đồng mà họ cho là hợp lệ.
Theo Đạo luật Cải cách Chiếm Hữu, một người thuê nhà có thể trình bày hợp đồng cho cơ quan thực thi pháp luật, và một thẩm phán tòa án sẽ đưa ra quyết định về tính xác thực của tài liệu.
Tuy nhiên, những biện pháp bảo vệ quy trình này đã bị loại bỏ trong phiên bản mới nhất của Đạo luật Chống Chiếm Hữu Georgia.