Court Probate Clark County: Lợi Nhuận Từ Di Sản Bị Bỏ Quên

Nguồn ảnh：https://www.reviewjournal.com/news/politics-and-government/nevada/bill-would-change-nevada-probate-laws-after-rj-investigation-3343468/?utm_campaign=widget&utm_medium=section_row&utm_source=homepage&utm_term=Bill%20would%20change%20Nevada%20probate%20laws%20after%20RJ%20investigation

Tòa án probate Clark County từ lâu đã trở thành một lĩnh vực mang lại lợi nhuận từ những người đã khuất.

Các thượng nghị sĩ bang Nevada và khách mời của họ đã đọc lời tuyên thệ trung thành trên sàn Thượng viện trong Tòa nhà Lập pháp ở Carson City vào ngày đầu tiên của kỳ họp thứ 83 của Lập pháp Nevada hôm thứ Hai, ngày 3 tháng 2 năm 2025. (K.M. Cannon/Las Vegas Review-Journal)

Thượng nghị sĩ Melanie Scheible, D-Las Vegas, đã tổ chức cuộc họp của Ủy ban Y tế và Dịch vụ Nhân sinh Thượng viện trong kỳ họp thứ 82 của Lập pháp vào thứ Ba, ngày 7 tháng 2 năm 2023, ở Carson City. (Las Vegas Review-Journal/File)

Các nhà lập pháp Nevada đã giới thiệu một dự luật sẽ thêm các bước cần thiết để tiếp quản một vụ án di sản, sau khi Las Vegas Review-Journal phát hiện ra một ngành công nghiệp tư nhân thu lợi nhuận từ việc bán nhà của những người chết thông qua tòa án nhưng thường không mang lại một xu nào cho người thừa kế.

Ủy ban Tư pháp Thượng viện đã đề xuất một biện pháp vào ngày 20 tháng 3 nhằm tăng cường yêu cầu đối với những người muốn quản lý một vụ án di sản.

Các vụ án như vậy liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản của một người đã qua đời và giải quyết các khoản nợ của họ.

Thượng nghị sĩ Melanie Scheible, D-Las Vegas, chủ tịch ủy ban, cho biết bà đang mong muốn tổ chức một phiên điều trần về dự luật vào tuần của ngày 7 tháng 4.

Một cuộc điều tra của Review-Journal được xuất bản năm ngoái đã phát hiện ra một nhóm các quản trị viên tư nhân, đại lý bất động sản, luật sư và nhà đầu tư bất động sản đã kiếm lợi nhuận từ những ngôi nhà của người chết ở phía Nam Nevada trong nhiều năm, thông qua các vụ án di sản thường bắt đầu mà không có sự tham gia của gia đình.

Theo luật Nevada, hầu như bất kỳ ai cũng có thể quản lý một vụ án di sản, ngay cả khi họ không có liên quan đến người đã qua đời, và bán ngôi nhà của người chết mà không cần sự giám sát đầy đủ của tòa án, Review-Journal phát hiện ra.

Scheible cho biết trong một cuộc phỏng vấn qua điện thoại hôm thứ Tư rằng bà thực sự không biết về những vấn đề trong tòa án di sản cho đến khi đọc những thông tin được đưa ra bởi Review-Journal.

Như bà nhớ lại, bà đã tự hỏi về hệ thống: “Có điều gì đó là sai ở đây.”

Có lý do hợp lệ

Những thành viên trong gia đình có quyền ưu tiên hàng đầu ở Nevada để quản lý một vụ án di sản, nhưng lại đứng cuối trong danh sách 10 người trong luật bang là bất kỳ ai “có đủ điều kiện pháp lý” cho nhiệm vụ này.

Đó là một rào cản thấp, vì bất kỳ người lớn nào ở Nevada cũng có thể điều hành một vụ án di sản nếu họ không phải là một tội phạm bị kết án, theo khám phá của tờ báo.

“Tôi thật sự ngạc nhiên khi biết điều đó,” Scheible nói.

Những người muốn trở thành quản trị viên cũng có thể bị chặn lại vì xung đột lợi ích, “say rượu” hoặc “thiếu phẩm hạnh,” luật bang cho biết.

Biện pháp của Ủy ban Tư pháp, Dự luật Thượng viện 404, sẽ yêu cầu những người chỉ có đủ điều kiện pháp lý có được một “phát hiện về lý do chính đáng” cho sự bổ nhiệm của họ.

Phát hiện này “phải dựa trên chứng cứ,” bao gồm một tuyên bố về trình độ và một bản khai về sự thận trọng của họ để tìm kiếm bất kỳ người thừa kế nào còn sống, chẳng hạn như một báo cáo từ một người tìm kiếm thừa kế và bằng chứng về việc phục vụ thư đã chứng nhận đến tất cả các thừa kế tiềm năng, theo nội dung của biện pháp này.

Scheible cho biết bà và một vài trợ lý đã nói chuyện với các thẩm phán di sản, các quản trị viên di sản và những người thừa kế đã điều hướng hệ thống ở Nevada.

Các bên đều lo ngại rằng các quản trị viên không thực hiện một tìm kiếm đầy đủ cho các thừa kế và không có đủ kinh nghiệm hoặc năng lực để giám sát một vụ án, Scheible cho biết.

Bà cho biết các thẩm phán không thể căn cứ vào quyết định chấp nhận hoặc từ chối một đơn xin bổ nhiệm quản lý một vụ án di sản dựa trên lý do của người đó hoặc kinh nghiệm của họ, vì các yêu cầu pháp lý hiện tại.

“Nếu không có dự luật này, tay của thẩm phán dường như bị ràng buộc,” Scheible nói.

Dịch vụ cho cộng đồng

Hai trong số những quản trị viên tư nhân sinh lợi nhất ở Nam Nevada trong thập kỷ qua – người sáng lập dịch vụ quản lý di sản Thomas G. Moore và người kế nhiệm di sản của ông là Cynthia “Cyndi” Sauerland, một đại lý của Compass Realty & Management – đã liên quan đến ít nhất 500 vụ án di sản kết hợp tại Tòa án Quận Clark.

Họ thường bắt đầu các vụ án mà không có sự tham gia của gia đình và thường xuyên nhận được quyền cho phép bán nhà thông qua một quy trình mà không yêu cầu thẩm phán phê duyệt thỏa thuận hoặc đấu thầu cạnh tranh mà có thể đẩy cao giá cả, Review-Journal đã phát hiện.

Họ thường xuyên bán nhà với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá ước tính, thường là cho cùng một nhóm người mua lặp lại đã bán lại chúng trong vài tháng.

Tổng thể, ba người mua di sản lớn nhất của họ đã lật hơn 130 ngôi nhà với tổng giá trị 13,4 triệu đô la cao hơn mức giá mua hợp nhất, cuộc điều tra kéo dài chín tháng của Review-Journal đã phát hiện.

Trong khi đó, các vụ án di sản thường kết thúc với việc không mang lại gì cho người thừa kế.

Moore, Sauerland và cộng sự của họ là Adam Fenn của Compass Realty – người đã mua ít nhất hai tá ngôi nhà thông qua di sản từ Sauerland và lật phần lớn chúng – đã từng nói rằng họ đang giúp giải quyết vấn đề những ngôi nhà bị bỏ hoang.

Không hiếm ở Las Vegas khi những tòa nhà trống rỗng bị chiếm dụng bởi những kẻ vô gia cư, rơi vào tình trạng hư hỏng, trở thành một vấn đề gây phiền toái cho khu phố hoặc bị thiêu rụi.

“Đó là một dịch vụ cho cộng đồng,” Sauerland trước đây đã nói. “Đó không chỉ là, ‘Mọi người đang chạy xung quanh kiếm tiền.'”

Fenn trước đó đã nói rằng nhiều người thừa kế đã rửa tay với tình huống này.

“Đây là điều mà chúng tôi cảm thấy chúng tôi là giải pháp cho,” ông nói.

Chiến lược thương mại

Nhóm di sản được theo dõi bởi Review-Journal thường bán nhà thông qua các giao dịch được ngân hàng phê duyệt được gọi là bán ngắn.

Trong các giao dịch như vậy, một tài sản được mua với giá ít hơn so với số tiền phải trả trên thế chấp của người bán, thường là vì ngôi nhà đã giảm giá trị.

Moore đã bán hơn 230 ngôi nhà thông qua di sản. Nhưng trong ít nhất 164 lần, ông đã báo cáo không có gì để phân chia cho các thừa kế vì ông đã bán ngôi nhà thông qua một giao dịch bán ngắn, Review-Journal đã phát hiện.

Ông trước đây đã nói rằng các giao dịch bán ngắn phải trải qua một quy trình phê duyệt và kiểm toán “cực kỳ” với các tổ chức cho vay và bảo hiểm.

Luật sư di sản miền Nam Nevada Elyse Tyrell đã nói rằng khối lượng lớn các ngôi nhà vô chủ và giao dịch bán ngắn được theo dõi bởi Review-Journal đã dấy lên mối lo ngại cho cô, khi một quản trị viên vẫn có thể được trả tiền ngay cả khi gia đình không nhận được gì.

“Tôi luôn lo lắng khi không có gì cho (các) gia đình và không có gì cho các thừa kế,” cô nói.

Những người đã làm việc trên các vụ án của Moore đã kiếm được rất nhiều tiền.

Clear Counsel Law Group, đơn vị đại diện cho Moore trong hầu hết tất cả các vụ án của ông được theo dõi bởi Review-Journal, đã thu được ít nhất 1,16 triệu đô la từ việc hợp tác với ông.

Compass Realty đã ghi nhận gần 890.000 đô la hoa hồng trong gần 120 vụ án của Moore, mặc dù họ cũng đã trả hơn 135.000 đô la cho các khoản phí luật pháp và các hóa đơn khác.

Môi giới trước đây của Fenn, Haines & Krieger Realty, đã kiếm được hơn 600.000 đô la hoa hồng trong gần 100 vụ của Moore.

Các vụ án của Moore cũng đã tạo ra hàng trăm ngàn đô la cho các dịch vụ có mô tả mơ hồ trong hồ sơ tòa án mà một số luật sư di sản ở miền Nam Nevada, và một vài đại lý bất động sản có kinh nghiệm về giao dịch bán ngắn, chưa bao giờ nghe nói đến, Review-Journal đã phát hiện.

Sauerland đã bán hơn 100 ngôi nhà thông qua tòa án di sản, tờ báo cho biết.

Cô ấy đã nói rằng 65% doanh số của cô có tính quyền lợi cho di sản.

Cô cũng nói rằng Compass đã quản lý các danh sách khi cô bán nhà thông qua di sản.

“Đó là mỗi lần,” cô nói với Review-Journal. “Công ty này biết phải làm gì với những tài sản này.”