Cypress Capital Investments Mua Tòa Nhà Căn Hộ 9,7 Triệu USD Tại San Francisco

Nguồn ảnh：https://therealdeal.com/sanfrancisco/2024/09/04/cypress-capital-buys-third-sf-apartment-complex-for-9-7m/

Một tòa nhà căn hộ ở “điểm tâm” của một trong những khu phố nổi tiếng nhất của San Francisco đã được bán với giá 9,7 triệu USD – 540.000 USD mỗi căn và khoảng 620 USD mỗi foot vuông – cho một tân binh tương đối trên thị trường căn hộ của thành phố, Cypress Capital Investments.

Cypress được thành lập bởi Garrett Brasseaux, cựu nhân viên của Interstate Equities, vào năm 2022.

Cypress đã bắt đầu đầu tư vào thị trường căn hộ San Francisco từ năm ngoái, theo lời Brasseaux cho biết.

Công ty này đã mua ít nhất ba tòa nhà đa gia đình trong thành phố trong vòng chưa đầy một năm, dựa trên thông tin từ hồ sơ bất động sản.

Brasseaux là một người gốc Louisiana, đã sống ở Nam California trước khi chuyển đến Vùng Vịnh vào mùa hè năm 2020, theo hồ sơ LinkedIn của ông.

Ông luôn muốn bắt đầu công ty riêng của mình, cho biết ông đang “chờ đợi thời điểm thích hợp.”

Khi lãi suất tăng nhanh chóng vào năm 2022, ông biết rằng sẽ có “rất nhiều sự biến động trên tất cả các thị trường,” mặc dù ông nói rằng việc thị trường San Francisco giảm đã mất nhiều thời gian hơn ông nghĩ, mang lại “một điểm tham gia tốt hơn.”

Ông đã kiên nhẫn chờ đợi thị trường để giành chiến thắng trong hợp đồng tại 501 Hayes Street.

Tòa nhà rộng 15.700 foot vuông này có vị trí nổi bật trên góc đường đối diện với Patricia’s Green, công viên nằm ở trung tâm khu phố Hayes Valley, mà theo Brasseaux, “là một vị trí không thể thay thế cho cả người thuê cư trú và thương mại.”

Tòa nhà có 16 căn hộ và hai đơn vị thương mại ở tầng trệt, được chiếm dụng bởi nhà hàng California hiện đại Hazie’s và cửa hàng bánh Pháp Miette Patisserie tại khu vực Hayes Valley.

Giá bán cao hơn nhiều so với giá trung bình của thành phố trong quý hai khoảng 347.000 USD mỗi căn và 408 USD mỗi foot vuông, theo dữ liệu từ Colliers.

Tuy nhiên, các đơn vị thương mại chiếm một “phần đáng kể trong doanh thu,” ông nói, làm cho cả hai thành phần thương mại và dân cư đều hấp dẫn riêng, cung cấp “một hồ sơ dòng tiền mạnh mẽ với tỷ suất lợi nhuận hơn 7% và đòn bẩy tích cực, điều này rất hiếm ở San Francisco.”

Tài sản này đã được niêm yết vào tháng 3 với giá 11 triệu USD và “rơi ra khỏi hợp đồng nhiều lần với giá cao hơn nhiều so với mức chúng tôi đã đóng cửa,” Brasseaux nói.

“Chúng tôi luôn rõ ràng về nơi chúng tôi có thể thực hiện, và cuối cùng giá đã giảm xuống một mức mà chúng tôi cảm thấy hấp dẫn.”

Dustin Dolby của Colliers đã đại diện cho các chủ sở hữu lâu dài, gia đình Bogart và Gall, những người đã sở hữu tài sản này từ năm 1991, theo hồ sơ công khai.

Họ quyết định bán để tận dụng một cơ hội mua sắm bên ngoài tiểu bang, Dolby nói.

Có sự quan tâm đáng kể vì vị trí tại “điểm tâm của hành lang thương mại” và một số người mua khác đã theo đuổi tài sản này, “nhưng cuối cùng họ không thể giao dịch,” ông nói.

“Garrett và đội ngũ của ông là sự lựa chọn phù hợp cho tài sản và sẽ là một người mới hữu ích cho cộng đồng Hayes Valley,” Dolby nói.

Brasseaux đã được đại diện bởi Brad Lagomarsino, cũng của Colliers, người không trả lời yêu cầu bình luận.

Công ty này không phải là mua sắm nổi bật đầu tiên của Brasseaux.

Vào tháng 2, ông đã mua 635 Ashbury Street với giá 3,26 triệu USD.

Tòa nhà tám đơn vị này là một điểm dừng thường xuyên cho khách du lịch Haight-Ashbury kể từ khi Janis Joplin từng sống ở đó.

Brasseaux cho biết ông là một fan của Joplin, nhưng cựu cư dân nổi tiếng của tòa nhà không đóng vai trò trong hành động đầu tư.

Tương tự như 501 Hayes, 635 Ashbury là một “tòa nhà chất lượng ở trung tâm của một hành lang thương mại mang tính biểu tượng trong thành phố, cung cấp dòng tiền mạnh mẽ và đòn bẩy tích cực,” ông nói.

Các căn hộ Ashbury đã được bán bởi chủ sở hữu căn hộ Veritas trong một vụ bán hàng không thuộc danh mục hiếm hoi cho nhà đầu tư lớn nhất San Francisco trước đây.

Brasseaux cũng đã nhận được một tòa nhà cũ của Veritas khác, theo hồ sơ công khai, đã trả 4,9 triệu USD cho 1221 Greenwich Street vào tháng 10 năm ngoái.

Veritas đã mua tòa nhà tám đơn vị tọa lạc cách “đoạn đường cong” nổi tiếng Lombard chỉ vài khu phố ở Russian Hill với giá hơn 5,6 triệu USD vào năm 2022.

Trong tất cả ba giao dịch, Cypress đã có thể nhận được tài trợ, với khoản vay 6,5 triệu USD từ German American Capital cho 501 Hayes, khoản vay 4 triệu USD từ Bancorp Bank cho 1221 Greenwich, và khoản vay 1,9 triệu USD từ JP Morgan cho 635 Ashbury, theo tài liệu cho vay.

Brasseaux cho biết “không có gì là dễ dàng” trong môi trường cho vay hiện nay, nhưng công ty đã “thành công trong việc nhận điều kiện nợ tốt.”

Điều này chủ yếu vì Jonah Aelyon, giám đốc đối tác vốn tại JLL, đã “là một đối tác tuyệt vời.”

Brasseaux cho biết ông không thể tiết lộ thông tin chi tiết về các nhà đầu tư hoặc hoạt động gây quỹ, nhưng ông đang tìm cách mở rộng danh mục đầu tư đang phát triển của mình trong thành phố.

Ông không bị intimidated bởi các luật kiểm soát cho thuê chặt chẽ của thành phố, vì ông đã sở hữu, vận hành và đầu tư vào “tất cả các loại tài sản trên khắp đất nước, bao gồm cả một lượng lớn tài sản đa gia đình tại California,” ông nói.

Thêm vào đó, nhà quản lý tài sản nội bộ của công ty có 25 năm kinh nghiệm quản lý hoạt động trên nhiều thị trường trong tiểu bang, bao gồm cả San Francisco.

Ông cũng nói rằng Marshall Boyd, giám đốc đầu tư tại Interstate Equities, đã là một “người tư vấn tuyệt vời khi tôi phát triển công ty.”

“Thị trường độc đáo”

Mặc dù lãi suất đã ảnh hưởng đến các thị trường đa gia đình trên khắp đất nước, “San Francisco là độc đáo ở chỗ nó không bao giờ chứng kiến một sự bùng nổ sau COVID và các giá trị của nó đã chịu áp lực kể từ năm 2019,” Brasseaux nói, điều này làm cho nó trở thành một cơ hội tuyệt vời, ngay cả khi sự phục hồi của nó là một đề xuất dài hạn.

“San Francisco luôn là một thành phố bùng nổ và sụp đổ, và nền tảng của sự bùng nổ tiếp theo đang hình thành,” ông nói.

“Động lực AI trong thành phố là có thực.

Vẫn còn nhiều việc phải làm và điều đó sẽ mất thời gian, nhưng tôi tin rằng thành phố sẽ trở lại mạnh mẽ hơn như nó đã luôn làm.”

Vào mùa hè năm ngoái, sự biến động lãi suất và các tiêu đề tiêu cực về thành phố đã làm nản lòng nhiều người mua, nhưng hoạt động rõ ràng đã tăng lên trong năm qua với “nhiều người chơi hơn gia nhập thị trường,” ông nói.

Tổng khối lượng giao dịch vẫn tương đối thấp, với chỉ khoảng 30 giao dịch của các tòa nhà có hơn năm đơn vị trong thành phố trong quý hai, theo Colliers.

Nhiều người bán vẫn đang chờ đợi một môi trường tốt hơn để tham gia thị trường, Brasseaux nói, nhưng ông dự đoán khối lượng giao dịch sẽ tăng vào năm 2025.

Nhu cầu cho thuê đã tăng tốc vào mùa hè, mặc dù người thuê vẫn có thể “chọn lọc,” ông nói.

Brasseaux cũng là một người chọn lọc, tiếp tục tìm kiếm các tòa nhà có kết cấu tốt ở các vị trí tốt để nắm giữ lâu dài.

“San Francisco là một thành phố độc đáo với rất nhiều tòa nhà đẹp,” ông nói.

“Đây là một thời điểm thú vị để tham gia thị trường với cơ hội mua các tòa nhà có sức hấp dẫn, giống như 501 Hayes và 635 Ashbury.”