Phuong Nguyen 
Nguồn ảnh：https://www.bostonglobe.com/2024/09/08/opinion/crane-ledge-jubilee-housing-wu-bpda/
Dự án được đề xuất vào tháng Ba năm 2021 trên một khu đất 14 mẫu có thể phát triển theo quy định hiện hành của thành phố “như một quyền lợi trực tiếp”.
Tuy nhiên, nó đã bị giữ trong tình trạng “trì hoãn hành chính” bởi Cơ quan Phát triển và Quy hoạch Boston (BPDA), như các nhà thờ và nhà phát triển được chọn đã cáo buộc trong đơn kiện chống lại thành phố và cơ quan quy hoạch của nó được nộp tại Tòa án Đất.
Đơn kiện cáo buộc BPDA đã tham gia vào “hành vi cản trở”.
Một ví dụ gần đây – hơn 200 đơn vị cho thuê được đề xuất trên ranh giới Hyde Park/Roslindale.
Ban đầu, dự án có tới 270 đơn vị – điều này đã cho thấy một điều gì đó ngay từ đầu.
Và trên khu đất thuộc sở hữu của Giáo hội Thiên Chúa Jubilee, với hồ sơ phát triển có trách nhiệm đã được chứng minh tại Nubian Square khoảng 15 năm trước.
Bạn có bao giờ tự hỏi vì sao thật khó để tìm nhà ở Boston?
Chắc hẳn một phần lý do là vì thật khó để xây dựng nhà ở Boston.
Một phần của tài sản bao gồm một mỏm đá và một khu rừng nhỏ được gọi là Crane Ledge Woods bởi những người phản đối dự án, những người đã bám vào vai trò của nó như một “khoảng hoang đô thị không được bảo vệ” để ngăn chặn dự án.
Biết đến BPDA với tên gọi 990 Đường Nghĩa Trận Mỹ, nó cũng giáp một trung tâm mua sắm có Stop & Shop và Walgreens.
Dự kiến sẽ là một “cộng đồng căn hộ mới” với chín tòa nhà ba tầng độc lập, cộng với bãi đậu xe và “cảnh quan lớn”, cùng các khu vực công cộng, bao gồm một sân chơi, hiện vẫn chưa được phát triển.
Hiện tại, nó đang mắc kẹt trong một quy trình lập kế hoạch được gọi là Điều 80 – quy trình giống như quy trình dùng cho các tòa nhà chọc trời downtown.
Như Thẩm phán Tòa án Đất Howard Speicher đã nói với các luật sư trong một cuộc hội thảo video gần đây, “Mọi người đều nói về việc chúng ta cần sản xuất thêm nhà ở tại Boston.
Bạn có hơn 200 đơn vị [mà] tôi được biết là theo quyền lợi trực tiếp, một khu vực rất đẹp.
Tôi được biết rằng chúng sẽ phù hợp rất tốt.
Sẽ thật tuyệt nếu các bạn đồng ý về cách chúng nên được xây dựng.”
Thật tuyệt vời.
Nhưng đây là Boston, nơi mà lý thuyết về bánh xe kêu kêu áp dụng – ngay cả trên, có lẽ đặc biệt về nhà ở.
Thẩm phán đã lên lịch một phiên điều trần khác trong vụ án vào ngày 24 tháng 9.
Trong khi đó, giáo hội và chính quyền Wu đã thừa nhận đã thảo luận về khả năng bán đất cho thành phố, nơi có thể bảo vệ nó như một không gian xanh.
Tuy nhiên, cho đến nay, các cuộc đàm phán vẫn chưa thành công.
Và tại sao thành phố lại muốn từ chối nhà ở trong tương lai trên khu đất này, nhỉ?
“Cuộc khủng hoảng nhà ở của Boston đang ngày càng trầm trọng,” Kendin Carr, phó chủ tịch bộ phận đa gia đình Colliers, viết trong bối cảnh một báo cáo tàn phá mới về khả năng của thành phố trong việc thực sự tiến hành các dự án nhà ở qua quy trình phê duyệt phát triển.
“Mặc dù có một danh sách 15.000+ đơn vị, chỉ một phần nhỏ đã bắt đầu được xây dựng,” ông viết.
“NIMBYism, chi phí cao và việc phê duyệt chậm đang cản trở tiến trình.
Chúng ta cần hành động khẩn cấp để mở khóa nguồn cung bóng và xây dựng thêm nhà ở giá cả phải chăng.”
“Khoảng cung bóng” mà Carr đề cập đến dựa trên các con số của BPDA về 83 Thư Ý định cho các dự án phát triển quy mô lớn – đại diện cho tiềm năng 15.290 đơn vị – đã được nộp từ năm 2020, trong đó 45 đã được phê duyệt.
Trong tổng số đó, chỉ có năm dự án đã bắt đầu xây dựng đến nay, đại diện cho 1.008 đơn vị.
Những dự án còn lại, tổng cộng 40 dự án – “khoảng cung bóng” – tổng cộng 8.205 đơn vị.
Và dĩ nhiên, điều này cũng không bao gồm dự án của giáo hội Jubilee, vẫn còn nằm trong đống hỗn độn đó của 38 dự án chưa được phê duyệt.
Cũng góp phần vào sự chậm trễ giữa phê duyệt và thực hiện, Carr lưu ý, là lãi suất cao và chi phí xây dựng cao, “các cản trở kinh tế” và bất ổn chính trị.
Lãi suất cao đã được đề cập trong quyết định gần đây để làm chậm quá trình xây dựng dự án nhà ở 10.000 đơn vị Suffolk Downs trên đường biên giới Boston-Revere.
Chỉ một trong gần bốn mươi tòa nhà dự kiến tại địa điểm sẽ hoàn thành trong mùa hè này.
Nó đại diện cho 475 đơn vị, nhưng các đơn vị này nằm trong phần Revere của dự án gần Ga Beachmont.
Tuy nhiên, lãi suất sắp giảm, theo Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell.
Nhưng sẽ cần nhiều hơn thế để cho phép thành phố tận dụng cơ hội kinh tế mà lãi suất thấp có thể mở ra.
Carr đã gợi ý về “quy trình quy hoạch tăng tốc”, mà Thị trưởng Michelle Wu và người đứng đầu BPDA sắp rời James Arthur Jemison đã hứa từ lâu nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được.
Wu đã thành công trong việc chuyển hoạt động quy hoạch của BPDA vào Tòa thị chính, nhưng ngay bây giờ, điều đó dường như chỉ giống như việc sắp xếp lại các ghế trên boong tàu.
“Cuối cùng, khu vực này cần có sự gia tăng đáng kể về sản xuất nhà ở đa gia đình ở nhiều mức độ khác nhau về khả năng chi trả để giảm bớt cuộc khủng hoảng giá cả.
Nếu không có những thay đổi đáng kể đối với các chính sách và thực tiễn hiện tại, việc đạt được mục tiêu này vẫn là một thách thức đáng kể.”
Carr viết.
Các con số đơn giản đã cho thấy một câu chuyện nghiêm trọng về cuộc khủng hoảng nhà ở mà không có kết thúc trong tầm nhìn.
Câu chuyện đầy bi kịch về chờ đợi 200 căn hộ mới ở Hyde Park cũng là bằng chứng thêm rằng Boston không miễn nhiễm với kiểu NIMBYism cản đường việc giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của mình.
