Phát biểu của Thành viên Hội đồng Seattle về khả năng tăng cường nhà ở hợp túi tiền thông qua tăng mật độ dân số

Nguồn ảnh：https://www.theurbanist.org/2024/09/07/seattles-growth-plan-keeps-most-of-the-city-unaffordable-county-committee-says/

Thành viên Hội đồng Seattle, Cathy Moore đã đặt ra câu hỏi về việc liệu mật độ có thể giúp cải thiện khả năng chi trả cho nhà ở hay không, đồng thời khẳng định rằng Thị trưởng Harrell đang tìm cách giảm phí MHA.

Một ủy ban của Quận King, được giao trách nhiệm khuyến khích các chính sách nhà ở hợp túi tiền, đang thúc giục Seattle xem xét lại kế hoạch phát triển trong 20 năm tới để gia tăng khả năng tiếp cận đến những khu vực mà từ lâu đã không tiếp cận được với cư dân có thu nhập thấp.

Các khuyến nghị này lại một lần nữa góp thêm tiếng nói yêu cầu cập nhật Kế hoạch Tổng hợp của Seattle đi xa hơn so với kế hoạch dự thảo ban đầu được đưa ra bởi chính quyền Harrell vào đầu năm nay.

Các khuyến nghị đã được đưa ra vào tuần trước khi Ủy ban Nhà ở Hợp túi tiền (AHC) của Quận King, bao gồm các nhà lãnh đạo địa phương và chuyên gia về nhà ở từ khắp quận, đã phê chuẩn một bức thư bình luận về dự thảo Kế hoạch Tổng hợp của Seattle, dự kiến sẽ được nộp lên tiểu bang vào cuối năm nay, nhưng đã chậm nhiều tháng.

Bức thư này chứa đựng rất nhiều lời khen ngợi dành cho dự thảo kế hoạch, nhưng đồng thời cũng rõ ràng rằng nó còn nhiều thiếu sót, đặc biệt khi đề cập đến những khu vực “lịch sử từng loại trừ” trong thành phố.

Dự thảo kế hoạch phát triển của Seattle sẽ giữ nguyên phần lớn các khu vực có mật độ thấp của thành phố, tập trung vào việc phát triển dọc theo các hành lang giao thông thường xuyên và trong các làng đô thị hiện có.

Thước đo để đánh giá kế hoạch này là các Chính sách Quy hoạch Toàn quận (CPPs), những chính sách này thiết lập khung cho việc thực hiện Luật Quản lý Phát triển (GMA) ở cấp địa phương và được phê duyệt bởi cả Hội đồng Quận và đại diện của từng khu vực trong Quận King.

Các lĩnh vực chính cần cải thiện mà quận xác định liên quan đến các khu vực từng là khu đơn gia đình của Seattle, mà kế hoạch phát triển “Một Seattle” đề xuất đổi tên thành các vùng Khu Đô thị nhưng hầu như giữ nguyên.

Chỉ có ba hoặc bốn đơn vị trên một lô đất sẽ là cơ sở mới cho phần lớn thành phố.

Các hạn chế sẽ vẫn được giữ nguyên đối với kích thước của các tòa nhà mới, hạn chế nghiêm trọng khả năng thêm nhà ở mới trong những vùng này.

Đề xuất của chính quyền Harrell về Bản đồ Sử dụng Đất Tương lai của Seattle sẽ giữ hầu hết thành phố ở mật độ thấp thông qua một vùng Khu Đô thị mới.

“Trong khi kế hoạch tự thân đã đề xuất nhiều hành động […] để giải quyết những vấn đề loại trừ trong quá khứ và hiện tại, nhân viên đã phát hiện ra rằng các hành động đó gộp lại không đặt ra những kỳ vọng hợp lý rằng các khu vực lịch sử từng loại trừ sẽ trở nên phải chăng và dễ tiếp cận đối với các hộ gia đình thu nhập thấp, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập dưới 50% [mediaincome area],” Carson Hartmann, người chịu trách nhiệm quản lý chương trình xem xét Kế hoạch Tổng hợp của quận cho biết khi trình bày bức thư cho ủy ban.

“Theo cách này, thành phố không sửa chữa có ý nghĩa những tổn thương đã gây ra cho các hộ gia đình BIPOC như yêu cầu bởi CPP H-9, cung cấp nhà ở hợp túi tiền để thuê và sở hữu trong toàn bộ quyền khu vực như yêu cầu bởi CPP H-18A hoặc lấp đầy khoảng trống trong các chính sách và thực tiễn để loại bỏ sự phân biệt về chủng tộc cũng như khác biệt trong khả năng tiếp cận nhà ở và các khu vực lựa chọn, như yêu cầu bởi CPP H-20.”

Bức thư đã chỉ ra kế hoạch của Seattle để khuyến khích việc xây dựng các đơn vị nhà ở hợp túi tiền thông qua một chương trình thưởng đơn vị, cho phép bốn đơn vị trên một lô đất trở thành sáu đơn vị nếu những đơn vị thêm vào đó được giữ để hỗ trợ lâu dài.

“Ủy ban AHC đánh giá cao nỗ lực của Seattle nhằm làm cho các phát triển nhà ở hợp túi tiền khả thi trong khu vực Khu Đô thị thông qua đề xuất thưởng nhà ở hợp túi tiền.

Tuy nhiên, AHC không tin rằng các tòa nhà sáu đơn vị là loại dự án khả thi cho nhà ở giá thấp theo thu nhập, đặc biệt là ở những khu vực có chi phí đất cao,” bức thư ghi nhận.

Ủy ban cũng chỉ ra rằng phân tích của Seattle tự kết luận rằng việc yêu cầu các tòa nhà cao dưới 50 feet có nghĩa là các đơn vị trong các tòa nhà đó sẽ vẫn ngoài tầm với của những cư dân Seattle có thu nhập bằng một nửa thu nhập trung bình khu vực hoặc thấp hơn, trong khi thành phố sẽ cần thêm hơn 62,000 đơn vị nhà ở có sẵn cho nhóm thu nhập đó đến năm 2044.

“Do đó, AHC nhận thấy rằng Seattle sẽ không có khả năng tăng cường ý nghĩa cho các hộ gia đình có thu nhập từ 0 đến 50% AMI trong khu vực Khu Đô thị, mà dường như vẫn áp dụng cho hầu hết các khu vực đất ở tại Seattle.”

Trong số 112,000 đơn vị mà Seattle cần thêm trong hai thập kỷ tới, hơn một nửa sẽ cần có sẵn cho những người kiếm được 50% thu nhập trung bình khu vực hoặc thấp hơn.

Ủy ban cũng bày tỏ sự không hài lòng với cách tiếp cận của Seattle trong việc đầu tư nhà ở gần các điểm giao thông, cho rằng thành phố “phải hành động thêm để tối đa hóa lợi ích từ các khoản đầu tư này.”

Nó chỉ ra sự thiếu hụt bất kỳ ranh giới rõ ràng nào cho các Trung tâm Khu phố đã được kế hoạch — các khu vực gia tăng mật độ tụ tập quanh các tiện ích.

“Ủy ban AHC không thể xác định xem dự thảo kế hoạch của Seattle có đề xuất đủ mật độ dân cư trong khoảng cách đi bộ đến tất cả các ga xe điện đường sắt nhẹ tương lai hay không, điều này có thể giới hạn khả năng phát triển nhà ở hợp túi tiền trong những khu vực này.”

Ủy ban ghi chú rằng kế hoạch nhằm tăng cường mật độ ngay dọc theo các đường phố có giao thông thường xuyên còn chưa rõ ràng, sẽ để lại nhiều khu vực trong thành phố gần với giao thông nhưng ở xa các con phố chính, và sẽ đặt các cư dân tương lai dưới mức độ ô nhiễm cao hơn.

“Xem xét nhà ở đa gia đình chỉ dọc theo chính đường phố, thay vì trong một bán kính lớn hơn từ đường, do đó sẽ đặt sự phơi bày bất công với ô nhiễm lên cư dân có thu nhập thấp,” nó nhận xét.

Seattle không phải là thành phố duy nhất được yêu cầu điều chỉnh Kế hoạch Tổng hợp của mình — cho đến nay Ủy ban Nhà ở Hợp túi tiền đã phê duyệt những bức thư bình luận về 15 khu vực khác nhau, đưa ra một loạt đề xuất khác nhau cho tất cả chúng.

Nhưng cách mà Seattle lập kế hoạch cho sự phát triển ảnh hưởng đến toàn bộ khu vực, và nhiều mục được nêu trong bức thư bình luận phản ánh các chỉ trích đối với dự thảo kế hoạch đã được đưa ra bởi Ủy ban Quy hoạch Seattle, các nhà lập pháp tiểu bang và chủ tịch ủy ban sử dụng đất của Hội đồng thành phố Seattle.

Không có phản hồi chính thức nào từ chính quyền Harrell về bức thư bình luận tại cuộc họp tuần trước, với Giám đốc Văn phòng Nhà ở Maiko Winkler-Chin, người đại diện cho Thị trưởng trong ủy ban, từ chối phản hồi.

Nhưng Thành viên Hội đồng Seattle, Cathy Moore trong Khu vực 5 đã quyết định phản hồi lại các vấn đề đã nêu, yêu cầu có thêm thông tin cụ thể từ ủy ban về cách Seattle có thể thêm nhiều nhà ở hợp túi tiền vào các khu vực mật độ thấp của mình.

Moore bày tỏ sự hoài nghi về ý tưởng rằng đơn giản việc làm tăng mật độ tại các khu vực sẽ mở ra thêm cơ hội cho các hộ gia đình có thu nhập thấp, đồng thời gợi ý rằng thành phố đã xây dựng đủ nhà ở theo giá thị trường để đáp ứng nhu cầu.

“Tôi thực sự không hiểu Seattle thực sự có thể làm gì,” Moore nói. “Làm thế nào chúng ta lấp đầy khoảng cách từ 0 đến 50, 0 đến 60 [thu nhập trung bình]? Đối với tôi, đó là câu hỏi thiết yếu mà Seattle đang phải đối mặt — như chúng ta ổn thôi, chúng ta có rất nhiều người ở 80 trở lên, nơi thực sự cần nhà ở là từ 30 đến 60, và tôi không biết chúng ta làm thế nào để đạt được điều đó.”

Phản hồi từ nhân viên quận là việc giữ các khu vực Khu Đô thị ở mật độ thấp sẽ tiếp tục đảm bảo rằng nhà ở hợp túi tiền sẽ được xây dựng ở những nơi khác.

“Phân tích khả năng sử dụng đất mà thành phố đã cung cấp trong dự thảo kế hoạch tổng hợp […] đã chỉ rõ rằng các tòa nhà cao hơn là cần thiết cho nhà ở hợp túi tiền có hỗ trợ, vì vậy là các tòa nhà nhiều tầng năm trên hai,” Hartmann nói.

“Tìm kiếm quy hoạch đa gia đình trong các khu vực hiện đang có mật độ thấp là một chiến lược chính, và một điều đã được nêu trong cả CPPs cũng như GMA,” Hartmann cho biết thêm.

Nhưng Moore đã phản bác lại, khẳng định rằng không có liên kết nào giữa việc tăng cường mật độ và những cơ hội tiềm năng cho nhà ở hợp túi tiền.

Thay vào đó, Moore muốn bức thư này thúc đẩy mạnh mẽ chương trình Nhà ở Bắt buộc (MHA) của Seattle, yêu cầu phát triển đa gia đình trong các khu vực đông dân nhất của Seattle phải bao gồm các đơn vị hợp túi tiền hoặc trả một khoản phí.

Chính quyền Harrell vẫn chưa đưa ra tuyên bố về việc có kế hoạch áp dụng phí MHA cho việc tăng mật độ trong các khu vực Khu Đô thị hay không, một động thái mà nhiều nhà vận động về nhà ở lo ngại có thể làm khó khăn hơn nữa trong việc xây dựng tại những khu vực này.

“Tôi chỉ nghĩ rằng đó là một phân tích sai lầm, và tôi muốn biết rằng phân tích đó đến từ đâu,” Moore nói. “Chúng ta có rất nhiều mật độ trong Seattle, và chúng ta không có quá nhiều khả năng chi trả, và khả năng chi trả sẽ đến từ sự hỗ trợ; thị trường tư nhân sẽ không cung cấp nhà ở hợp túi tiền, và đó là lý do tại sao chúng ta cần MHA.”

Với việc chính quyền Harrell chưa có kế hoạch cung cấp dự thảo cuối cùng của Kế hoạch Tổng hợp cho Hội đồng Thành phố cho đến đầu năm sau, vẫn còn thời gian để phản hồi của Quận King được tích hợp vào nó.

Nhưng mặc dù có rất nhiều tiếng nói kêu gọi kế hoạch đi xa hơn so với hiện tại, vẫn còn xem liệu phản hồi đó có bị nghiêm túc xem xét hay không.