Phuong Nguyen 
Nguồn ảnh：https://www.ajc.com/news/atlanta-news/time-to-buy-how-rate-cuts-will-impact-housing-affordability/7QO2MOEAT5CVJHNUWY7CLPDU54/
“Tôi nghĩ rằng những giá mà tôi đang xem cho một số căn nhà cuối cùng đã gấp đôi những gì chúng đáng ra phải có. Và sau đó bên cạnh đó, lãi suất cũng không ở mức tốt,” người đàn ông 35 tuổi cho biết.
Trong những tuần gần đây, Mancini và những người khác đang chờ đợi thời điểm thích hợp để mua nhà đã có nhiều điều để vui mừng.
Lãi suất đã tăng từ mức thấp khoảng 3% khi bắt đầu đại dịch Covid-19 lên đến khoảng 7%. Tuy nhiên, chúng đã giảm dần trong năm nay. Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ Jerome Powell đã chỉ ra vào tháng trước rằng một đợt cắt giảm lãi suất đầu tiên kể từ năm 2020 có thể xảy ra trong tuần này tại cuộc họp tháng Chín của Fed. Giám đốc marketing của Georgia Multiple Listing Service, John Ryan, cho biết vào tháng Tám rằng lãi suất thế chấp đã giảm xuống mức thấp nhất trong 15 tháng, từ 7,23% xuống 6,46% cho khoản vay thông thường 30 năm.
“Với việc lãi suất giảm xuống, sẽ cho phép mọi người có thể mua được một ngôi nhà tốt hơn với khoản thanh toán của họ,” Ryan nói.
Một sự giảm xuống chỉ một điểm phần trăm có thể giúp người mua tiết kiệm hàng trăm đô la mỗi tháng. Nhưng vấn đề nằm ở những chi tiết. Giá nhà trung bình ở Atlanta vẫn khoảng 400.000 đô la, khiến việc sở hữu nhà trở nên không thể với nhiều người trong khu vực.
Sử dụng mức lãi suất trung bình khoảng 7%, ví dụ, và một khoản thanh toán ban đầu là 20%, hoặc 80.000 đô la, khoản thanh toán hàng tháng đã bao gồm gốc và lãi trên một khoản vay cố định 30 năm đối với một ngôi nhà 400.000 đô la sẽ vào khoảng 2.100 đô la. Ngay cả với mức lãi suất 6%, khoản thanh toán cũng khoảng 1.900 đô la mỗi tháng.
Xét rằng mức thuê trung bình cho một căn hộ hai phòng ngủ ở Atlanta là hơn 2.000 đô la, điều này có thể không có gì nghiêm trọng — cho đến khi bạn xem xét rằng những người chủ nhà phải trang trải hàng trăm đô la mỗi tháng cho thuế bất động sản và chi phí bảo trì. Chưa kể đến phí hội đồng quản trị cho những người đang xem xét mua nhà townhome hoặc chung cư, và chi phí tiện ích và bảo hiểm nhà ngày càng tăng.
Vấn đề này trở nên cấp bách đến mức các ứng cử viên tổng thống Kamala Harris và Donald Trump đã biến nhà ở thành vấn đề tranh cử. Harris cho biết bà sẽ tăng nguồn cung bằng cách xây dựng 3 triệu ngôi nhà mới, và tạo ra nhu cầu bằng cách cung cấp 25.000 đô la hỗ trợ tiền đặt cọc cho người mua nhà lần đầu. Nhưng một số chuyên gia đã cho rằng những mục tiêu cao cả của phó tổng thống là không thực tế, và sự hỗ trợ tiền đặt cọc có thể làm cho tình hình trở nên tồi tệ hơn nếu không có đủ nhà.
Trump đã đổ lỗi cho vấn đề này do lạm phát dưới chính quyền Biden, và những người nhập cư không có giấy tờ mà ông nói đang gây áp lực lên nguồn cung nhà ở quý giá, mặc dù họ chỉ chiếm chưa đến 3% dân số. Ông cho biết ông sẽ mở cửa đất đai liên bang để thúc đẩy xây dựng và cung cấp các ưu đãi thuế để giúp những người mua nhà lần đầu.
Mặc dù sự cấp bách của cuộc khủng hoảng, một báo cáo gần đây của hãng xếp hạng tín dụng S&P Global Ratings đã nhấn mạnh rằng nó đã được hình thành trong nhiều thập kỷ.
Báo cáo có tiêu đề “Không có Giải pháp Nhanh Chóng cho Sự Thiếu Hụt Nhà Ở Khả Năng Chi Trả ở Hoa Kỳ” cho thấy giá nhà đã tăng nhanh hơn mức tăng lương. Kể từ năm 1992, giá nhà trung bình đã tăng 252%. Trong khi đó, thu nhập trung bình chỉ tăng 43%, theo báo cáo.
Năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu tăng lãi suất để chống lạm phát. Đến lúc đó, nhiều người mua nhà có thể giữ chi phí nhà ở của họ dưới 30% thu nhập của họ nhờ vào lãi suất lịch sử thấp. Trên ngưỡng 30%, các hộ gia đình được coi là “gánh nặng chi phí.” Áp lực tài chính mà điều này tạo ra có nghĩa là các gia đình có thể phải rơi vào nợ nần hoặc bỏ qua các ưu tiên khác như tiết kiệm cho hưu trí, chi trả cho chăm sóc sức khoẻ, hoặc thậm chí chi phí cho thực phẩm.
“Giá nhà sau đó đã đạt đỉnh vào cuối năm 2022, nhưng trong hai năm qua, đã ổn định và thậm chí giảm nhẹ so với thu nhập,” theo báo cáo. “Tuy nhiên, các hộ gia đình trên toàn quốc vẫn tiếp tục đối mặt với những thách thức lớn về khả năng chi trả, đặc biệt là khi xem xét giá bất động sản và lãi suất thế chấp vẫn cao.”
Nora Wittstruck, một nhà phân tích tại S&P Global, cho biết sự tăng trưởng nhanh và di cư đến khu vực Atlanta từ các thị trường đắt đỏ hơn như Bờ Tây và Đông Bắc sẽ giữ cho giá nhà cao.
“Đây là một tiểu bang có chi phí sống tương đối thấp,” cô nói về Georgia. Nhưng “sự thu hút của các công việc có mức lương cao đã làm cho một số người như giáo viên hoặc y tá không có thu nhập 100.000 đô la trở nên bị mất chỗ. Khi càng nhiều người sống trong khu vực, nó tạo ra sự chèn ép.”
Nhà phân tích S&P Bruce Thomson cho biết dữ liệu từ cuộc điều tra dân số cho thấy khoảng một triệu hộ gia đình Georgia đang gặp khó khăn với chi phí nhà ở vào cuối năm 2022.
Thomson cho biết thêm khoảng một phần tư số hộ gia đình ở 104 trong số 159 quận của Georgia đang chi từ 30% trở lên thu nhập hộ gia đình của họ vào nhà ở. Theo nhà phân tích, một chỉ số đáng tin cậy về khả năng chi trả nhà ở là tỷ lệ giá nhà trung bình trên thu nhập, đo lường khả năng chi trả nhà bằng cách chia giá nhà trung bình cho thu nhập hộ gia đình trung bình. Ông cho biết dữ liệu điều tra dân số cho thấy tỷ lệ này ở quận Fulton là một trong những cao nhất trong tiểu bang, ở mức 4,62.
“Trong giai đoạn 2017 đến 2022, chỉ có sự gia tăng 5% ở đó,” Thomson viết trong một tuyên bố. “Trong khi đó các quận khác trong khu vực đô thị đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể hơn trong giai đoạn đó, bao gồm Clayton, Gwinnett, Cherokee, Cobb và Forsyth, mà đã chứng kiến sự gia tăng lần lượt là 47%, 30%, 22%, 20%, và 10% về giá nhà trung bình trên thu nhập.”
Tại khu vực Atlanta, đại lý bất động sản Nicole Howard cho biết cô tin rằng sự cắt giảm lãi suất có thể tạo ra sự khác biệt. Cô hy vọng rằng điều này sẽ đủ thuyết phục mọi người tham gia thị trường.
“Tương lai có vẻ sáng sủa hơn rất nhiều,” cô nói. “Hiện tại, chúng tôi đang thiếu hàng hoá vì nhiều người đang trong tình trạng chờ.”
Theo một báo cáo vào tháng Tám của công ty môi giới bất động sản Redfin, trên toàn quốc khoảng 86% chủ nhà có lãi suất dưới 6%. Báo cáo cho biết điều này tạo ra một “hiệu ứng khóa” – nghĩa là các chủ nhà có khả năng ở lại nơi họ hơn là nâng cấp hoặc giảm quy mô. Đối với 22% người Mỹ có tỷ lệ dưới 3%, thậm chí còn ít động lực hơn để chuyển nhà.
“Những người có tỷ lệ 3% lý thuyết sẽ không bán nhà của họ và mua vì giá cả đã tăng lên khiến họ sẽ phải đối mặt với việc lãi suất của mình tăng lên gấp đôi,” Bill Rawlings, một môi giới tại Sotheby’s International Realty ở Alpharetta cho biết.
Nếu có sự cứu trợ cho người mua nhà, đó có thể là ngắn hạn trong một thị trường người bán. Rawlings cũng như nhiều chuyên gia khác cho biết rằng việc giảm lãi suất sẽ làm tăng nhu cầu và giá cả. Ông cho rằng ý tưởng rằng một đợt cắt giảm lãi suất mang lại sự cứu trợ nhiều là “một chút sai lầm.”
“Khi lãi suất giảm, nhiều người sẽ nhảy vào thị trường, điều này có nghĩa là ngôi nhà có giá 400.000 đô la hôm nay sẽ tăng lên 425.000 đô la (hoặc) 435.000 đô la,” ông nói.
Tuy nhiên, có những điểm sáng. Đầu tiên, điều kiện thị trường hiện tại không giống như những gì đã xảy ra trong thời kỳ đỉnh cao của đại dịch, khi mọi người xếp hàng quanh khối để xem nhà hoặc bị ép vào các cuộc chiến đấu giá.
Nhưng đối với những người mua nhà như Mancini, năm qua đã là một cuộc chờ đợi đầy lo lắng. Giờ đây, với việc lãi suất giảm, anh quyết định sẽ bắt đầu tìm kiếm một căn hộ hoặc căn chung cư trong khu vực đô thị. Anh muốn xây dựng giá trị tài sản.
Và Mancini nên có nhiều lựa chọn hơn. Theo dữ liệu MLS Georgia, có gần 18.000 danh sách có sẵn trong tháng trước trong khu vực 12 huyện trung tâm của Atlanta. Mặc dù điều này vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu, theo Ryan, nhưng đây là một sự tăng trưởng 60% số danh sách có sẵn so với cùng thời điểm năm ngoái, khi có khoảng 10.000 ngôi nhà được liệt kê.
Mặc dù vậy, thị trường Atlanta vẫn thiếu 35.000 ngôi nhà để đạt được “thị trường cân bằng” và giá đất và chi phí xây dựng tăng cao đang giữ cho các ngôi nhà giá thấp vẫn đắt đỏ. Nhưng theo Ryan, thị trường cuối cùng đang di chuyển theo “hướng đúng” và với lãi suất thấp hơn, mọi người sẽ có được sức mua tốt hơn.
“Thực tế là chúng tôi đã thấy nhiều hàng tồn kho hơn được đưa vào thị trường, sẽ mở ra nhiều tùy chọn cho những gì họ có thể nhìn thấy,” Ryan nói.
