Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cắt giảm lãi suất lần đầu tiên kể từ đại dịch, thúc đẩy phát triển bất động sản tại Chicago

Nguồn ảnh：https://www.chicagotribune.com/2024/09/18/the-feds-interest-rate-cut-could-jump-start-residential-development-in-downtown-chicago-we-need-to-have-cranes-in-the-sky/

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã công bố vào thứ Tư rằng họ sẽ cắt giảm lãi suất lần đầu tiên kể từ khi đại dịch xảy ra, một động thái mà các nhà phát triển bất động sản cho rằng có thể giúp khởi động lại việc xây dựng các khu căn hộ mới ở trung tâm thành phố Chicago và đưa nhiều cần cẩu lên bầu trời.

Hàng ngàn cư dân muốn chuyển đến khu vực trung tâm, đặc biệt là ở các khu vực đầy đủ tiện nghi như West Loop, chẳng hạn như Fulton Market, và các nhà phát triển đã khát khao bắt đầu các dự án mới, nhưng một số dự án đã trở nên quá tốn kém sau khi Fed bắt đầu nâng lãi suất vào năm 2022.

“Chúng tôi cần có cần cẩu trên bầu trời,” Regina Stilp, nguyên giám đốc sáng lập của Farpoint Development, một trong những nhà phát triển đang nhắm đến việc xây dựng một trung tâm đổi mới 7 triệu mét vuông trên địa điểm cũ của Bệnh viện Michael Reese ở Bronzeville, cho biết. “Chúng tôi có một dự án căn hộ (Fulton Market) mà chúng tôi muốn triển khai nhưng không thể. Chi phí xây dựng quá cao.”

Chủ tịch Fed Jerome Powell cho biết các thành viên của Ủy ban Thị trường Mở Liên bang đã quyết định cắt giảm tỷ lệ lãi suất mục tiêu 50 điểm cơ bản xuống còn từ 4,75% đến 5%, một động thái mạnh mẽ sau khi số liệu tăng trưởng việc làm yếu ớt và lạm phát chậm lại đã dấy lên lo ngại rằng nền kinh tế Mỹ có thể rơi vào suy thoái.

“Điều này bắt đầu thay đổi tình hình theo hướng tích cực cực kỳ lớn,” Aaron Galvin, người sáng lập Luxury Living, một nhà phát triển và quản lý căn hộ có trụ sở tại Chicago cho biết.

Việc cắt giảm lãi suất giúp thúc đẩy nền kinh tế bằng cách khiến việc vay vốn trở nên rẻ hơn, giúp người tiêu dùng mua xe hơi và nhà mới.

Lãi suất thấp hơn cũng làm cho việc vay vốn xây dựng, thường cần thiết để tài trợ cho các tòa nhà mới, trở nên dễ tiếp cận hơn.

“Kể từ cuộc họp cuối cùng (vào tháng 7), chúng tôi đã nhận nhiều dữ liệu mới,” Powell cho biết.

“Chúng tôi kết luận rằng đây là điều đúng đắn cho nền kinh tế và những người mà chúng tôi phục vụ. Chúng tôi sẽ di chuyển nhanh hay chậm tùy thuộc vào những gì chúng tôi thấy phù hợp. Chúng tôi không có cảm giác rằng ủy ban đang vội vàng làm điều này.”

Tuy nhiên, việc cắt giảm lớn vẫn là một tín hiệu từ Fed, Mark Hamrick, nhà phân tích kinh tế cao cấp của Bankrate cho biết.

“Đây là lần đầu tiên trong cái mà có thể là những cắt giảm quan trọng trong năm tới,” ông nói.

Fed có một nhiệm vụ kép từ Quốc hội, đó là giữ lạm phát ở mức thấp trong khi thúc đẩy tối đa mức độ việc làm, Hamrick cho biết thêm, và nếu giá cả tiếp tục tăng chậm và nền kinh tế không quá nóng, Powell sẽ có thể đề xuất các cắt giảm thêm.

“Tất cả đều phụ thuộc vào hiệu suất của nền kinh tế vĩ mô,” Hamrick cho biết.

“Nhưng chúng ta cần phải hiểu rằng tỷ lệ chuẩn sẽ giảm khoảng 200 điểm cơ bản.”

Điều đó có thể tạo ra một sự phục hồi, Mary Boehmler, cộng sự cấp cao cho Ban Đơn vị Kinh doanh miền Trung Tây của nhà phát triển Trammell Crow cho biết, công ty đã đảm bảo tài chính vào năm 2022 cho Flora Apartments, một tòa tháp căn hộ ở Fulton Market, ngay trước khi lãi suất tăng làm siết chặt các phát triển mới.

“Chúng tôi đã theo dõi sự chậm lại đáng kể trong các khởi động xây dựng mới trong 12 đến 18 tháng qua do chi phí vay cao hơn, mặc dù không nhất thiết là do nhu cầu thị trường giảm, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở,” cô nói.

Những công nhân xây dựng mong muốn những công việc mới không nên quá háo hức.

Bước đi của hôm thứ Tư là cần thiết, nhưng sẽ mất thời gian để các cắt giảm lãi suất chảy vào các thương vụ mới.

“Điều này sẽ khiến mọi người có chút hào hứng hơn, và một số thương vụ sẽ được hoàn thành, mặc dù tôi không nghĩ rằng điều này sẽ tạo ra một cơn sóng lớn,” Richard Traub, đối tác của Smith, Gambrell & Russell cho biết.

“Rất nhiều người đang đứng ngoài cuộc.”

Stilp cho biết các nhà phát triển Chicago đối mặt với một số vấn đề lớn, bao gồm thuế bất động sản cao, chi phí vật liệu xây dựng và lao động cao, và chi phí vốn cao.

Việc cắt giảm lãi suất chỉ giúp ích với vấn đề cuối cùng, nhưng chúng nên khuyến khích các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội phát triển tại Chicago một lần nữa.

“Có rất nhiều yếu tố mà chúng tôi đã phải vật lộn kể từ COVID,” cô cho biết.

“Chúng tôi yêu Chicago, nhưng để thu hút các nhà đầu tư vào Chicago, bạn phải chiến đấu cho từng đồng.”

Fed đã giảm lãi suất về gần 0 sau khi COVID-19 làm suy thoái nền kinh tế vào năm 2020.

Tiền rẻ đã giúp thúc đẩy sự bùng nổ căn hộ tại trung tâm Chicago, thêm hàng ngàn đơn vị mới và biến các khu vực công nghiệp cũ như Fulton Market thành các khu dân cư hiện đại.

Nhưng khi lạm phát tăng vọt sau khi Nga xâm lược Ukraine vào đầu năm 2022 và chuỗi cung ứng bị tắc nghẽn, Fed đã tăng lãi suất lên 5,5% vào tháng 7 năm 2023, mức cao nhất trong hơn 20 năm.

Ủy ban Kế hoạch Chicago đã bật đèn xanh cho hàng chục kế hoạch căn hộ mới kể từ năm 2022.

Nhưng các đợt tăng lãi suất sau đó đã làm chùn bước nhiều thỏa thuận tài chính, và số lượng đơn vị dự kiến hoàn thành vào năm 2025 đang ở mức thấp lịch sử.

Các nhà phát triển đã hoàn thành khoảng 2.900 căn hộ tại trung tâm thành phố vào năm 2023, và năm nay sẽ hoàn tất khoảng 3.600 căn hộ, nhưng các thỏa thuận tài chính liên quan đến những dự án đó chủ yếu đã được sắp xếp trước khi Fed bắt đầu phản ứng với lạm phát tăng vọt, Ron DeVries, giám đốc điều hành cấp cao tại Integra Realty Resources cho biết.

Khoảng 500 đơn vị mới sẽ được thêm vào khu vực trung tâm vào năm tới, và 1.500 đơn vị khác dự kiến hoàn thành vào năm 2026, ít hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử vài nghìn đơn vị mỗi năm.

“Toàn bộ dòng chảy đang cạn kiệt, và đó là vì những gì đã xảy ra trong 18 tháng qua trên thị trường vốn,” ông nói.

Gần 95% căn hộ tại trung tâm thành phố được lấp đầy, một dấu hiệu cho thấy việc sống gần các công việc ở khu Loop, cùng với các nhà hàng, tiện nghi ven biển và các tùy chọn giải trí gần đó, vẫn rất phổ biến, DeVries cho biết.

Và khác với các nhà phát triển ở một số thành phố miền Nam như Austin và Phoenix, các nhà xây dựng tại Chicago không làm quá tải thị trường trong thời kỳ bùng nổ.

Fulton Market hứa hẹn sẽ rất sôi động với phát triển khi lãi suất bắt đầu giảm.

“Có một sự tưởng tượng lại về thành phố đang diễn ra, và nếu cuối cùng chúng ta có thể có các cắt giảm lãi suất tổng cộng 250 điểm cơ bản, Fulton Market sẽ rất sôi động,” Traub cho biết.

“Có rất nhiều nhà phát triển háo hức để tạo dấu ấn của họ, và chỉ cần các lực lượng kinh tế vĩ mô phối hợp.”

Các dự án Fulton Market đang trong giai đoạn hoạch định bao gồm một đề xuất trị giá 448 triệu đô la từ Vista Property, được Ủy ban Kế hoạch phê duyệt vào mùa hè năm ngoái, sẽ thêm tới 1.450 căn hộ trong ba tòa tháp trên đường Morgan giữa phố Kinzie và đường sắt Metra.

Ủy ban Kế hoạch cũng đã phê duyệt các kế hoạch cho 375 N. Morgan St., một tòa tháp 43 tầng do Latsko Interests và JDL Development đề xuất.

Việc cắt giảm lãi suất sẽ không hoạt động như phép thuật, DeVries cho biết.

Các nhà phát triển nhà ở sẽ thấy dễ dàng hơn để có được những khoản vay cần thiết cho việc mua các địa điểm phát triển mới và bắt đầu các dự án xây dựng, nhưng các ngân hàng có thể vẫn yêu cầu các nhà xây dựng đầu tư nhiều tiền hơn vào các phát triển mới.

Trước đại dịch, ngân hàng đã sẵn lòng cho vay đủ tiền để bao phủ 70% đến 75% chi phí, nhưng bây giờ chỉ sẵn sàng bao phủ 60%, một khoảng cách lớn cho các dự án có thể có giá hàng trăm triệu, ông nói thêm.

Một phần của vấn đề là nhiều bất động sản văn phòng vẫn còn tỷ lệ trống lớn, và một số người cho vay đã chứng kiến các khoản vay văn phòng của họ trở nên xấu.

“Câu hỏi thực sự là, các ngân hàng sẽ làm gì?” DeVries cho biết.

Quintin Primo, Giám đốc Điều hành của Capri Capital Partners có trụ sở tại Chicago, một phần của liên doanh tái thiết Trung tâm James R. Thompson của Loop thành trụ sở của Google cho biết rằng bất kể tác động đến lĩnh vực nhà ở, việc phục hồi các loại bất động sản khác sẽ mất nhiều thời gian hơn.

“Tổng thể, bởi vì bất động sản là một lĩnh vực đòi hỏi nhiều vốn và nợ thì rất quan trọng đối với việc tồn tại cũng như các phát triển mới, lãi suất thấp hơn sẽ có tác động tích cực đến thị trường,” ông nói.

“Tuy nhiên, tôi nghĩ chúng tôi vẫn còn một chặng đường dài trước khi chúng tôi thấy sự phục hồi mạnh mẽ trong một số lĩnh vực trong thị trường bất động sản như văn phòng và bán lẻ.”

Nhà phát triển Sterling Bay kỳ vọng sẽ có nhiều hoạt động hơn, Ryan Walsh, đối tác phụ trách thu mua cho biết.

Công ty có khoảng 10.000 căn hộ trong quy hoạch phát triển, bao gồm từ 6.000 đến 7.000 căn cho khu vực Chicago.

Mặc dù sẽ mất vài năm để tất cả chúng được phê duyệt và bắt đầu, nhưng bây giờ ông mong đợi các nhà đầu tư sẽ thể hiện nhiều sự phấn khích hơn khi xem xét các dự án bất động sản tiềm năng.

“Bạn sẽ thấy năm nhóm đấu thầu trên một địa điểm thay vì chỉ hai,” ông nói.

“Chúng tôi đã dành năm qua để chuẩn bị cho khoảnh khắc này.”