Những Thách Thức Của Các Nhà Phát Triển Tại Các Khu Vực Ít Được Đầu Tư Ở Chicago

Nguồn ảnh：https://www.bisnow.com/chicago/news/capital-markets/for-some-chicago-projects-building-a-capital-stack-is-like-cooking-lasagna-126049

Trong môi trường lãi suất cao, các nhà phát triển ở phía Nam và Tây Chicago đã đổi mới và sử dụng phương pháp từng phần để kiếm tiền dự án, chơi một trò chơi mà các quy tắc có lợi cho nhà cái.

Nhưng giờ đây, khi lãi suất cuối cùng đã giảm, không có nhiều thay đổi.

Dù việc cắt giảm có thể giảm bớt môi trường vốn tổng thể và tăng khả năng tiếp cận tài chính cho nhiều người, các nhà phát triển muốn xây dựng các dự án ở các khu vực truyền thống ít được đầu tư của thành phố vẫn phải đối mặt với những thách thức bổ sung.

Những thách thức đó bao gồm các rào cản trong việc đảm bảo vốn, thời gian phát triển kéo dài và việc bị từ chối rộng rãi từ các tổ chức truyền thống, các diễn giả cho biết tại sự kiện South of Roosevelt của Bisnow tuần trước.

Xây dựng một cấu trúc vốn cho phát triển ở phía Nam và Tây Chicago đòi hỏi một liên minh của những nguồn tài trợ công và tư được lắp ráp cẩn thận, ông A.J. Patton, người sáng lập và CEO của 548 Enterprise cho biết.

Một dự án cụ thể có thể bao gồm tín dụng thuế tiểu bang, tài chính tăng giá thành phố hoặc trái phiếu, cùng với việc tài trợ từ các tổ chức cộng đồng hoặc dựa vào đức tin và các tổ chức tài chính phát triển cộng đồng, ông nói tại sự kiện The Penthouse Hyde Park.

“Đó là một quá trình rất tinh tế, tinh tế, tinh tế, vì những dự án nằm phía tây Western [Avenue] và phía nam Roosevelt [Road] có một lượng lớn tài nguyên công phải đưa vào các cấu trúc vốn đó,” ông Patton nói.

“Mỗi lần có loại cấu trúc vốn kiểu lasagna này, [rằng] có đủ loại các bên và người chơi trong lĩnh vực này, thì đó là một thành phần khác.”

Tất cả các yếu tố chuyển động khiến quá trình xây dựng cấu trúc vốn đó trở nên phức tạp, ông Patton nói.

Và có sự khác biệt lớn giữa việc đề xuất một phát triển tại West Garfield Park và thực hiện một dự án ở Englewood do chính trị độc đáo của họ.

Đưa chúng đến giai đoạn hoàn thiện là một “trò nhảy múa tinh tế,” ông nói.

Trên tất cả, hợp đồng vẫn phải có lãi.

“Đó là một nghệ thuật mà các nhà phát triển, nhiều người trong số họ có mặt ở đây, đã phải làm việc để vượt qua,” ông nói.

548 Enterprise đã vượt qua một số thách thức và hiện có sáu dự án đang trong quá trình thực hiện ở phía Nam, bao gồm một phát triển hỗn hợp mở rộng ở Lawndale và các căn hộ được cung cấp năng lượng mặt trời ở South Loop.

Đối với Christyn Freemon, người sáng lập Project Forward, một ngân hàng lớn không phải là mục tiêu đầu tiên trong việc tìm nguồn tài trợ cho nhiều dự án ở phía nam Roosevelt vì kỳ vọng rằng nó sẽ từ chối.

Trước khi tiếp cận một ngân hàng, Freemon nói rằng công ty của cô phải thiết lập bằng chứng về khái niệm thông qua tương tác ban đầu với cộng đồng và chứng minh những gì phân tích nghiên cứu thị trường truyền thống không thể cho thấy để giải quyết các mối quan tâm của ngân hàng.

Các đối tác đầu tiên của Freemon là các tổ chức tài chính phát triển cộng đồng (CDFI), những tổ chức này có quy trình khác với các ngân hàng truyền thống, bao gồm việc tính đến các thời gian dài hơn để làm việc với các quan hệ đối tác công-tư và các tổ chức dựa vào đức tin.

Những thời gian dài hơn đó có thể dẫn đến một chu kỳ phải liên tục đảm bảo thêm tiền khi chi phí của một dự án tăng lên theo thời gian, Ja’Net Defell, giám đốc điều hành Community Desk Chicago cho biết.

Để phát triển các dự án trên phía Nam, điều đó không đơn giản như việc gọi điện cho một đối tác vốn và dễ dàng nhận thêm vốn, cô nói.

Cuối cùng, điều đó có thể dừng lại các dự án ngắn ngủi vì các nhà phát triển phải liên tục quay lại các nguồn tài trợ, Defell cho biết.

“Bạn có những thách thức trong việc theo đuổi tiền, cộng với chi phí ngày càng tăng,” Defell nói.

“Vào thời điểm bạn hoàn thành việc theo đuổi tiền, chi phí dự án đã tăng lên.

Bạn lại phải quay lại và theo đuổi tiền [một lần nữa].

Vì vậy, nó thực sự là một chu kỳ đang diễn ra.”

CDFI cũng có thể có nghĩa là vốn tốn kém hơn, ông Patton nói.

So với các nhà phát triển có thể sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống hơn, các dự án sử dụng CDFI có thể phải gấp ba lần chi phí tài chính và chờ hàng tháng thay vì hàng ngày để nhận bảng điều khoản, ông nói.

“Chúng tôi đang chơi trò chơi hoàn toàn khác,” ông Patton nói.

Nhiều cộng đồng mà Patton đang đầu tư chưa nhìn thấy những khoản tiền đa triệu đô la trong nhiều thế hệ, ông nói.

Trở thành nhà phát triển đầu tiên tiến vào một số cộng đồng với quy mô lớn, ông biết rằng ông sẽ ở trên “một hòn đảo.”

Nhưng điều đó đi kèm với cơ hội xây dựng một đội ngũ phát triển được chọn từ chính cộng đồng và để cho cư dân thấy những gì xảy ra khi cộng đồng của họ tự mình xây dựng và đầu tư vào bản thân, ông Patton nói.

“Điều quan trọng nhất đối với các nhà phát triển là tôi đã chọn tất cả các người chơi trong trò chơi này,” ông Patton nói.

“Bằng cách có chủ đích, những gì tôi vừa quyết định là tôi sẽ chọn những người đến từ khu phố.”

Việc bị từ chối khi tập hợp một cấu trúc vốn cũng là một phần của quá trình, Freemon nói.

“‘Không’ là một phần của hành trình,” Freemon nói.

“Không phải là không vĩnh viễn – đó là không ngay bây giờ.

Đó là không cho đến khi họ hiểu sứ mệnh, tầm nhìn, giá trị và tác động của bạn, và đi qua đầu ai đó nếu bạn cần.”