Khu Vực Nhà Ở Chuyển Giao Bao Gồm Những Người Nghèo Tại Chicago

Nguồn ảnh：https://www.illinoispolicy.org/inclusionary-zoning-excludes-chicagos-poor-from-housing/

Khu vực nhà ở chuyển giao” được gọi là “inclusionary zoning”, nhưng trên thực tế, quy định của chính phủ về việc dành một phần các dự án phát triển để “có thể chi trả” lại hạn chế nguồn cung và làm tăng chi phí.

Chính quyền Chicago đã cố gắng quy định sự hợp lý về giá cả bằng cách áp đặt “inclusionary zoning” – một hình thức kiểm soát giá thuê đã giúp quá ít người và làm tăng chi phí cho quá nhiều người.

Theo định nghĩa, nếu chi phí nhà ở vượt quá 30% thu nhập của hộ gia đình, hộ gia đình đó được coi là đang chịu áp lực về nhà ở. Định nghĩa này phù hợp với 43% người dân Chicago, nhưng trong số những người nghèo của thành phố, hơn 2/3 chi tiêu hơn một nửa thu nhập của họ vào tiền thuê nhà.

Kể từ năm 2007, các nhà lãnh đạo Chicago đã áp dụng “inclusionary zoning” để cố gắng khắc phục vấn đề này. Mặc dù ý định là tốt, nhưng nó đã giữ cho chi phí nhà ở cao và nguồn cung thấp.

Inclusionary zoning thường yêu cầu các nhà phát triển phải “dành riêng một tỷ lệ phần trăm căn hộ trong các dự án dân cư tỷ lệ thị trường để được làm giá thấp hơn cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn”, hiệu quả là giới hạn giá thuê mà có thể áp dụng cho các căn hộ đó. Thực tế, đây chính là kiểm soát giá thuê nhắm đến các khu vực đáp ứng nhu cầu.

Chính sách này đã làm giảm nguồn cung bằng cách làm cho việc xây dựng dày đặc ở các khu phố mong muốn trở nên khó khăn hơn. Cách tốt nhất để cải thiện khả năng chi trả nhà ở là tăng nguồn cung, vì vậy các giải pháp tốt hơn là nhằm loại bỏ các quy định thay vì thi hành các quy định mới.

Chính sách inclusionary zoning của Chicago ngày càng tồi tệ hơn qua từng lần sửa đổi.

Chính sách inclusionary zoning của Chicago, được gọi là Đạo luật Các yêu cầu về giá phải chăng, lần đầu tiên được thiết lập vào năm 2007. Nó áp dụng cho các dự án phát triển dân cư có 10 đơn vị trở lên đã nhận được thay đổi quy hoạch, bao gồm các mảnh đất đã mua từ chính phủ, nhận hỗ trợ tài chính từ thành phố hoặc là một phần của kế hoạch phát triển trong khu vực trung tâm.

Đạo luật này đã thiết lập các yêu cầu về “tính khả năng chi trả” đối với 10% số đơn vị. Các đơn vị cho thuê thuộc đạo luật thường được yêu cầu là phù hợp với người có thu nhập 60% thu nhập trung bình khu vực và bị giới hạn đối với cư dân ở hoặc dưới mức thu nhập đó. Điều này có nghĩa là một cá nhân kiếm được tới 47.100 đô la hoặc một gia đình bốn người kiếm được tới 67.260 đô la.

Một căn hộ studio sẽ bị giới hạn ở mức 1.123 đô la và một căn hộ hai phòng ngủ sẽ bị giới hạn ở mức 1.429 đô la trước khi tính tiền tiện ích.

Các hạn chế về giá cả đối với các đơn vị theo quy định của đạo luật này được quản lý bởi Quỹ Nhà ở Chicago, tổ chức quyết định mức giá họ coi là “có thể chi trả” cho các nhóm thu nhập nhất định.

Các nhà phát triển có thể chọn không tham gia yêu cầu này bằng cách trả phí. Các khoản phí này đã tạo ra 124 triệu đô la cho thành phố, cho thấy chính sách này không phổ biến với các nhà phát triển. Nó thường xuyên được các nhà phát triển sử dụng cho đến năm 2015, khi bản cập nhật đó đã hạn chế tùy chọn này.

Bản cập nhật tăng phí trong các khu vực thu nhập cao, giảm phí trong các khu vực thu nhập thấp và yêu cầu các nhà phát triển phải xây dựng ít nhất một phần tư số đơn vị có giá thuê bị giới hạn trong số 10%.

Southside Weekly báo cáo rằng trong khi các chính sách zoning chuyển giao như đạo luật về giá cả phải chăng lý tưởng là để “chống phân biệt”, về cơ bản mang đến cho các gia đình có thu nhập thấp quyền tiếp cận một khu vực thịnh vượng hơn, chương trình của Chicago đã không thành công. Cấu trúc phí tầng của chính sách này sở hữu hai vấn đề: số phí cao hơn ở các khu vực thịnh vượng cản trở các dự án lớn hơn, chính xác là nơi đang cần, trong khi chi phí thấp hơn ở khu vực thu nhập thấp làm cho nó rẻ hơn cho các nhà phát triển để không xây dựng các đơn vị bình dân ở đó.

Điều này dẫn đến ít xây dựng nhà ở hơn tại tất cả các khu vực, làm tăng chi phí trên toàn thành phố trong khi không tạo ra các đơn vị có thể chi trả như dự định ở cả hai vị trí.

Vào tháng 4 năm 2021, Hội đồng Thành phố đã cập nhật Đạo luật Các yêu cầu về giá phải chăng một lần nữa. Các thay đổi đã trầm trọng hóa các vấn đề này. Bản cập nhật năm 2021 đã giới thiệu các biện pháp nhằm giải quyết các mối quan tâm về việc bị người khác trong khu vực đang phát triển nhanh chóng cưỡng chế, được gọi là sự tẩy chay.

Nó đã thiết lập “các khu vực bảo tồn cộng đồng” ở các vị trí mà xu hướng thị trường nhà ở và sự biến động dân số cho thấy sự có khả năng cao về việc cưỡng chế cư dân.

Đạo luật sửa đổi cũng nhằm tăng sản xuất bằng cách tăng từ 10% lên 20% tổng số đơn vị mà các nhà phát triển phải dành riêng là giá cả phải chăng. Nó một lần nữa giảm lựa chọn của các nhà phát triển trả phí nếu họ không muốn xây dựng các đơn vị giá cả phải chăng.

“Dưới luật mới, các nhà phát triển phải xây dựng ít nhất một nửa số đơn vị bắt buộc. Nửa còn lại có thể được bỏ qua bằng cách trả phí. Các nhà phát triển có thể giảm yêu cầu 20% này bằng cách xây dựng các đơn vị cho gia đình lớn hoặc định giá các đơn vị [có thể chi trả] dưới mức 60% [thu nhập trung bình khu vực].”

Dữ liệu ban đầu đã cho thấy các yêu cầu mới này đã làm tổn thương cho xây dựng. Thay vì có thể trả phí để tránh các yêu cầu giá cả, các hạn chế bổ sung đang thúc đẩy việc tìm kiếm phương cách mới và giới hạn đóng góp – cuối cùng là làm giảm nguồn cung nhà ở và làm tổn thương khả năng chi trả.

Dự án Illinois Answers báo cáo tính đến năm 2023, “các phê duyệt thành phố cho các dự án căn hộ nổi bật đã trở nên nhỏ hơn và ít thường xuyên hơn kể từ khi Hội đồng Thành phố thông qua [cựu thị trưởng Lori] Lightfoot’s 2021 sửa đổi Đạo luật Các yêu cầu về giá phải chăng.” Cuộc điều tra của họ đã tiết lộ rằng trong “16 tháng trước khi các quy tắc mới có hiệu lực, ủy ban đã phê duyệt các dự án với tổng cộng hơn 14.000 nhà mới, bao gồm gần 1.800 đơn vị được thiết kế để tính giá thấp hơn mà không có trợ cấp.

Trong 16 tháng sau khi đạo luật mới được thông qua, hội đồng chỉ phê duyệt chưa đến 6.900 đơn vị. Daniel Hertz, giám đốc chính sách của Bộ Nhà ở Chicago, cho biết sự sụt giảm mạnh mẽ hơn 7.000 đơn vị không nên được xem là dấu hiệu của việc chính sách mới đang thất bại. Khi đó, nó chắc chắn không phải là dấu hiệu của thành công.

Inclusionary zoning gây thiệt hại hơn là giúp đỡ.

Trong khi thường có các bất đồng lớn giữa các nhà kinh tế thuộc phe cánh hữu và cánh tả, có một sự đồng thuận gần như toàn diện giữa các nhà kinh tế về những tác hại của zoning chuyển giao bắt buộc như là một hình thức kiểm soát giá thuê. Trong cuốn sách “Không có chỗ ở”, James Burling của Quỹ Pháp lý Thái Bình Dương mô tả một cuộc khảo sát năm 1990 hỏi các nhà kinh tế Mỹ thuộc mọi chính kiến về những gì họ nghĩ về một loạt các giả định về lý thuyết kinh tế: “Khi được trình bày với tuyên bố: ‘Giới hạn giá thuê sẽ làm giảm số lượng và chất lượng nhà ở có sẵn’, 93% đã đồng ý.

Có sự đồng thuận lớn hơn về tuyên bố đó hơn bất kỳ một trong 39 giả định khác.”

Các nhà kinh tế không phải là những người duy nhất đồng ý về những tác hại của các chính sách này. Các nhà xây dựng liên tục chỉ trích các chính sách kiểm soát giá thuê, bao gồm cả zoning chuyển giao, vì những chi phí bổ sung mà chúng áp đặt lên các nhà phát triển và chủ sở hữu. Hiệp hội Căn hộ Quốc gia giải thích zoning chuyển giao bắt buộc “gây méo mó thị trường nhà ở bằng cách hành động như một yếu tố cản trở và không khuyến khích phát triển nhà cho thuê. Trong khi ý định là tạo ra nhà ở có thể chi trả, các quy định này làm tăng chi phí cho người tiêu dùng trong tổng thể.”

Viện Brookings, một tổ chức có định hướng cánh tả, khẳng định rằng mặc dù chính sách kiểm soát giá thuê, chẳng hạn như zoning chuyển giao, đôi khi có thể xuất hiện trong ngắn hạn gây sự khác biệt cho các cư dân hiện tại, “trong dài hạn [nó] làm giảm khả năng chi trả, thúc đẩy sự tẩy chay và tạo ra những tác động tiêu cực đối với khu vực lân cận.”

Cải cách nhà ở ở Chicago theo cách đúng đắn.

Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở mà Chicago đang gặp phải cần phải được khắc phục, nhưng nó không thể thông qua nhiều quy định hơn khiến tình hình tồi tệ hơn. Thay vào đó, các nhà lãnh đạo thành phố và tiểu bang nên giảm bớt các quy định hạn chế nguồn cung và do đó làm tổn hại đến khả năng chi trả.

Có những cách đã được chứng minh cho các nhà hoạch định chính sách có thể tạo ra ảnh hưởng thực sự đến chi phí nhà ở.

Các chính sách nhà ở của Chicago cần nhận ra rằng giá thuê là một hàm của chi phí xây dựng và vận hành một đơn vị nhà ở, bao nhiêu nhà ở có mặt trên thị trường và bao nhiêu nhu cầu về nhà ở đó. Họ có thể tác động đến chi phí và nguồn cung thông qua các cải cách hợp lý, đặc biệt liên quan đến phí xây dựng, thời gian chờ giấy phép và các chi phí khác nhằm mục đích các nhà phát triển.

Gần đây và trong lịch sử, điều này đã chứng tỏ là phương pháp tốt nhất cho các thành phố lớn tìm kiếm để chống lại khủng hoảng nhà ở.

Các cải cách nhà ở ở Chicago nên bao gồm:

Đơn giản hóa quy trình phê duyệt giấy phép. Chicago cần phê duyệt nhiều đơn vị nhà ở mới hơn. Hiện tại, Chicago phê duyệt ít đơn vị nhà ở hơn trên đầu người so với bất kỳ thành phố nào trong top 10 thành phố đông dân nhất nước.

Trong năm năm qua, thành phố chỉ phê duyệt 209 giấy phép mỗi 100.000 người. Austin, Texas, đã thể hiện hiệu suất tốt nhất, phê duyệt 1.713 mỗi 100.000 người. Nhà ở sẽ không bao giờ có giá phải chăng ở Chicago trừ khi đủ nó được xây dựng, và điều đó yêu cầu giấy phép.

Việc làm cho quy trình dễ dàng và nhanh chóng sẽ tiết kiệm cho các nhà phát triển tiền bạc. Những khoản tiết kiệm đó sẽ được chuyển đổi thành giá thuê thấp hơn.

Giảm chi phí phát triển. Các nhà hoạch định chính sách cũng có thể làm việc để giảm phí và các chi phí do thành phố áp đặt liên quan đến việc xây dựng. Việc xây dựng nhà ở mới đi kèm với một khoản phí tối thiểu là 3.450 đô la. Ở Houston, chi phí này sẽ chỉ hơn 1.500 đô la.

Đây là các chi phí bổ sung chúng đã được thành phố đặt ra làm tăng giá xây dựng và làm cho nhà ở kém khả năng chi trả hơn. Nhiều dự án cần một quy trình phê duyệt dài hình thành thông qua Hội đồng Thành phố (trong tháng 10, chi phí trung bình là 96 ngày). Quy trình này rất chậm, nhưng những rào cản và chi phí này tăng lên nhanh chóng.

Mở rộng quy định về nhà nhiều gia đình. Giảm các hạn chế về zoning là một cải cách khác sẽ làm giảm giá nhà ở. Tăng số đơn vị có thể được xây dựng trên một khu đất sẽ tự nhiên phân bổ chi phí đất đai và xây dựng, làm cho chủ sở hữu có nhiều khả năng tính một mức giá thuê thấp hơn. Giải pháp này đang bị cản trở tại Chicago bởi các quy định zoning hạn chế: chỉ khoảng 21% thành phố được quy hoạch cho nhà nhiều gia đình.

Việc nới lỏng các hạn chế này và đơn giản hóa quy trình cũng sẽ giảm bớt chi phí nhà ở.

Loại bỏ các mệnh lệnh như Đạo luật Các yêu cầu về giá phải chăng. Chicago nên loại bỏ Đạo luật Các yêu cầu về giá phải chăng. Các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở, về cơ bản, là một vấn đề về nguồn cung nhà ở. Các chính sách như vậy, cản trợ việc xây dựng hoặc ép các nhà xây dựng tìm kiếm nơi khác, là một giải pháp tạm thời tốt nhất và là một yếu tố thúc đẩy tồi tệ hơn.

Mặc dù zoning chuyển giao và các chính sách kiểm soát giá thuê có thể dường như hấp dẫn như là các giải pháp ngắn hạn cho khả năng chi trả nhà ở, các bằng chứng cho thấy chúng thường làm tăng vấn đề lên trong dài hạn. Thay vào đó, Chicago nên tập trung vào các cải cách đã được chứng minh để khuyến khích sự phát triển nhà ở. Tăng cường nguồn cung nhà ở cuối cùng sẽ dẫn đến nhiều lựa chọn nhà ở có giá phải chăng hơn cho cư dân mọi mức thu nhập.