Khủng Hoảng Về Nhà Ở và Tổng Quan Về Đăng Ký Trục Xuất Tại San Diego

Nguồn ảnh：https://inewsource.org/2024/12/17/san-diego-tenant-protection-landlord-eviction-notice-registry/

Cư dân San Diego, giống như nhiều cộng đồng khác, đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nhà ở và người vô gia cư ngày càng nghiêm trọng.

Khả năng đo lường vấn đề này là rất quan trọng để kéo dài nguồn lực hạn chế cho những ai cần nhất.

Giữa cuộc khủng hoảng nhà ở và khả năng chi trả, các nhà lãnh đạo được bầu của San Diego muốn biết rõ hơn về lý do tại sao mọi người bị đuổi khỏi nhà của họ.

Đó là lý do tại sao Hội đồng Thành phố đã đồng thuận bỏ phiếu để bắt đầu thu thập dữ liệu về các thông báo trục xuất gửi đến người thuê nhà.

Một cơ sở dữ liệu như vậy có thể giúp các quan chức định hướng chính sách và phân bổ hiệu quả nguồn lực của thành phố.

Thông tin duy nhất hiện có là số lượng đơn kiện tại tòa án, và hồ sơ cho thấy khoảng 750 vụ trục xuất được nộp mỗi tháng tại Tòa án Tối cao San Diego.

“Nó không cho chúng ta biết liệu đó có phải là người đã bỏ lỡ tiền thuê nhà hay là người đã làm hỏng toilet và làm nước chảy xuống người bên dưới không,” thành viên Hội đồng Jennifer Campbell nói trước cuộc bỏ phiếu vào tháng 4 năm 2023.

“Mặc dù điều đó sẽ tốn của chúng ta một vài trăm ngàn đô la, tôi nghĩ rằng cuối cùng chúng ta sẽ cảm thấy vui vì đã có được dữ liệu đó.”

Hơn 18 tháng sau, đăng ký trục xuất của thành phố vẫn chưa tồn tại.

Trong những tuần gần đây, inewsource đã hỏi các nhà lãnh đạo thành phố về nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ này và ai chịu trách nhiệm thúc đẩy nỗ lực thu thập dữ liệu.

Họ đã cung cấp một số giải thích đôi khi mâu thuẫn, cho thấy quá trình này đang ở trạng thái chưa được giải quyết.

Cuối tuần trước, thành viên Hội đồng Sean Elo-Rivera, người ban đầu đề xuất việc thành lập đăng ký trục xuất, đã cung cấp một số thông tin rõ ràng hơn, cho biết nó nên được tiến hành thông qua một quy trình pháp lý mất thời gian cố ý để thẩm định công nghệ giám sát mới của thành phố.

Các quan chức hy vọng điều đó có thể được thực hiện vào năm tới.

Trong khi đó, cuộc khủng hoảng người vô gia cư trong khu vực vẫn đang tiếp diễn.

Mỗi tháng trong hơn hai năm qua, số San Diegans rơi vào tình trạng vô gia cư lần đầu đã vượt quá số lượng người chuyển từ đường phố vào nhà ở.

Và các quan chức vẫn không biết lý do tại sao.

“Tôi cảm thấy thật xấu hổ vì đó là dữ liệu có thể được sử dụng cho phân bổ nguồn lực, đặc biệt là xung quanh dịch vụ cho người vô gia cư,” ông Gil Vera, Phó Giám đốc của Legal Aid Society of San Diego, là tổ chức luật pháp lớn nhất hỗ trợ người nghèo ở Hạt San Diego, cho biết.

Tại sao dữ liệu trục xuất lại khó tìm?

Luật pháp bang bảo vệ hồ sơ trục xuất để bảo vệ điểm tín dụng và lịch sử thuê nhà của người thuê.

Thông thường, những hồ sơ này chỉ trở thành công khai nếu một người thuê đấu tranh chống lại việc trục xuất và thua, nhưng ngay cả trong trường hợp đó, bạn cũng cần biết tên của cả hai bên và địa chỉ của tài sản để truy cập hồ sơ.

Đó là dữ liệu vô cùng quý giá, ông Vera nói thêm, đặc biệt khi các chính quyền địa phương chuẩn bị cho những hạn chế ngân sách trong năm tới.

“Nếu bạn có thể thấy nơi nào đang diễn ra các vụ trục xuất, ai đang gặp phải, lý do tại sao chúng đang xảy ra, bạn có thể dễ dàng phân bổ các nguồn lực về người vô gia cư để ngăn ngừa tình trạng vô gia cư.”

Câu chuyện về việc điều gì đã xảy ra với đăng ký trục xuất của San Diego bắt nguồn một phần từ sự rối rắm trong quy trình và tốc độ chậm chạp của chính phủ.

Theo Elo-Rivera, người có nhiệm kỳ là chủ tịch hội đồng vừa kết thúc, đây cũng là một ví dụ về các ưu tiên.

“Khi chúng ta suy nghĩ về cách thành phố quyết định ưu tiên một thứ gì đó thay vì một thứ khác, chúng ta đang nghĩ về ai?” Elo-Rivera nói trong một cuộc phỏng vấn gần đây với inewsource.

“Ưu tiên của ai chúng ta đang cố gắng giải quyết trước? Và trong trường hợp này, những người thuê nhà dễ bị tổn thương không nhất thiết phải đứng ở vị trí hàng đầu trong danh sách đó.”

Chỗ bắt đầu

Hai năm trước, các quan chức hàng đầu thành phố đã đề ra nỗ lực để đưa các biện pháp bảo vệ người thuê của San Diego lên cao hơn và vượt xa những gì được quy định bởi luật pháp bang.

Họ đặc biệt quan tâm đến việc giúp đỡ những người thuê nhà bị đuổi khỏi nhà do không lỗi của họ — chẳng hạn như trường hợp chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê để cải tạo tài sản một cách nghiêm trọng hoặc để loại bỏ nó hoàn toàn khỏi thị trường cho thuê.

Đây được gọi là một “trục xuất không lỗi”.

Đó là khác với trường hợp một người không trả tiền thuê hoặc vi phạm các điều khoản của hợp đồng thuê, được gọi là “trục xuất có lỗi”.

Theo nghị định địa phương mới, những người thuê nhà đang đối mặt với việc bị trục xuất không lỗi sẽ được hưởng ít nhất hai tháng hỗ trợ tài chính, cũng như các yêu cầu thông báo khác và các biện pháp trách nhiệm đối với chủ nhà.

“Những người San Diego đang trả tiền thuê nhà và tuân thủ các quy định trong hợp đồng thuê của họ không nên sống trong nỗi sợ hãi bị trục xuất,” Elo-Rivera nói trong một cuộc họp báo một tuần trước cuộc bỏ phiếu của Hội đồng.

Ông và Thị trưởng Todd Gloria đã ủng hộ các biện pháp bảo vệ mới này.

“Thật đáng buồn, thường xuyên có những người thuê nhà San Diego bị trục xuất mặc dù họ đã tuân thủ các quy tắc.”

Hơn 540 người đã đăng ký phát biểu tại cuộc họp của Hội đồng Thành phố vào tháng 4 năm 2023, cả ủng hộ và phản đối các biện pháp bảo vệ người thuê mở rộng này.

Mặt khác, các nhà thuê và các nhà vận động đã đưa ra các alarm về tác động tài chính và tinh thần của các vụ trục xuất không lỗi.

Mặt khác, các chủ sở hữu tài sản và các nhóm chủ nhà đã đặt câu hỏi về độ thường xuyên của các trường hợp này.

Sau gần bốn giờ phát biểu của công chúng, Chủ tịch Hội đồng Elo-Rivera đã sửa đổi đề xuất của chính ông để bao gồm một nỗ lực thu thập dữ liệu về các thông báo trục xuất được gửi đến người thuê nhà San Diego.

“Sửa đổi này nhằm giải quyết các nhu cầu dữ liệu đã liên tục được nêu ra trong quá trình thảo luận, cả với các nhà vận động cho người thuê và ngành công nghiệp,” Elo-Rivera nói trong cuộc họp, thêm rằng một đăng ký trục xuất là một phần của các cuộc thảo luận đang diễn ra.

Họ đã bao gồm “các câu hỏi về việc liệu chính sách này có cần thiết hay không, mức độ mà các vụ trục xuất không lỗi đang ảnh hưởng đến người San Diego, cũng như tác động của các vụ trục xuất nói chung.”

Ông đề xuất yêu cầu các chủ nhà thông báo cho San Diego Housing Commission trong vòng ba ngày kể từ khi gửi thông báo trục xuất cho người thuê — bất kể đó là một vụ trục xuất không lỗi hay có lỗi.

Chula Vista đã có đăng ký trục xuất

Nó đã được đưa vào hoạt động vào thời điểm các biện pháp bảo vệ người thuê địa phương có hiệu lực vào tháng 3 năm 2023, mặc dù nó chỉ thu thập dữ liệu về các thông báo trục xuất không lỗi.

Tại một thành phố nhỏ hơn, nơi thu thập một nửa dữ liệu có sẵn, thông tin rất hạn chế.

Chẳng hạn, trong gần hai năm, thành phố đã thu thập dữ liệu từ 145 thông báo trục xuất không lỗi.

Đại đa số là để cải tạo nghiêm trọng.

Nỗ lực thu thập dữ liệu như thế này có thể giúp các nhà lãnh đạo hiểu rõ hơn về bản chất của các vụ trục xuất trên toàn thành phố và hướng dẫn hỗ trợ tài chính hoặc các nguồn lực khác đến những nơi mà nó sẽ hiệu quả nhất, Elo-Rivera nói thêm.

San Diego Housing Commission đã thu thập thông tin nhạy cảm về chủ nhà và người thuê thông qua việc quản lý hàng trăm triệu đô la trong các chương trình nhà ở của bang và liên bang.

Để thu thập dữ liệu về các vụ trục xuất, một quan chức của cơ quan đã ước tính rằng điều này sẽ tốn khoảng 200,000 đô la.

Cơ quan sẽ cần phát triển một cổng thông tin, thuê và đào tạo nhân viên để quản lý nó, và sản xuất thông tin giáo dục cho người thuê và chủ nhà.

Nhân viên cũng sẽ cần xác định các thông số và dữ liệu cuối cùng được thu thập từ mỗi thông báo.

Yêu cầu các chủ nhà thông báo cho Ủy ban Nhà ở sẽ không có hiệu lực cho đến 30 ngày sau khi cổng thông tin được công khai, và các quan chức không dự đoán nó sẽ sẵn sàng cho đến tháng 7 năm nay — hơn một năm sau cuộc bỏ phiếu.

Sau một số tranh luận, tất cả chín thành viên của hội đồng đã đồng ý rằng đó là quyết định đúng đắn.

“Tôi thực sự nghĩ rằng điều quan trọng là phải có cả dữ liệu về các vụ trục xuất không lỗi và có lỗi để chúng ta có thể theo dõi những gì đang diễn ra,” thành viên Hội đồng Joe LaCava nói vào thời điểm đó.

Nơi nó bị đình trệ

Đăng ký trục xuất, được gọi chính thức là Đăng Ký Thông Báo Chấm Dứt Cho Thuê, đã gặp phải sự rối rắm trong cơ quan công quyền không lâu sau cuộc bỏ phiếu ban đầu đó.

Và sự rối rắm đó được gọi là TRUST, hay Sử Dụng Minh Bạch và Có Trách Nhiệm về Công Nghệ Giám Sát.

Đó là một luật địa phương phát sinh từ một phản ứng mạnh mẽ của công chúng về việc thành phố xử lý không đúng đắn các đèn đường thông minh vài năm trước.

Luật này yêu cầu các lớp phê duyệt bổ sung và các cuộc họp công khai tại mỗi quận hội trước khi mua hoặc triển khai bất kỳ công nghệ giám sát nào — một quy trình trở ngại cố ý kéo dài trong vài tháng.

Mục đích là để cho phép áp dụng sự tham gia của cộng đồng và giám sát đối với bất kỳ nỗ lực thu thập dữ liệu hoặc công nghệ giám sát nào.

Trong một cuộc phỏng vấn gần đây với inewsource, Elo-Rivera cho biết sau nhiều tháng đi đi lại lại, Văn phòng Luật thành phố đã nhấn mạnh rằng đăng ký này phải đi qua quy trình TRUST hoặc được miễn khỏi nó hoàn toàn.

Vì vậy, vào tháng Giêng năm nay, khi Hội đồng Thành phố họp để xem xét các thay đổi sâu rộng đến quy định giám sát, các quan chức đã cố gắng đưa một miễn trừ cho đăng ký trục xuất.

Các thành viên hội đồng muốn nhanh chóng đưa vào hoạt động nỗ lực thu thập dữ liệu của thành phố khi hàng trăm người tiếp tục mất nhà mỗi tháng.

Thành viên Hội đồng Kent Lee đã cảm ơn nhân viên vì đã bao gồm đăng ký và các chương trình liên quan đến nhà ở vào các miễn trừ, vì ông nói: “Đó là các vấn đề mà tôi không nghĩ chúng ta muốn vướng mắc.”

Cuối cuộc thảo luận đó, Phó Chưởng lý Joan Dawson đã đề nghị các thành viên hội đồng hãy bình tĩnh.

Bà nói rằng ngôn ngữ miễn trừ, liên quan đến đăng ký này, có thể gây ra những hậu quả không lường trước và khuyến khích các thành viên hội đồng xem xét lại.

“Tôi muốn chỉ ra rằng chúng tôi đã có thời gian hạn chế; chúng tôi cơ bản đã chỉnh sửa (nghị định TRUST) trong cuộc họp hôm nay,” Dawson nói.

“Chúng tôi đã có thời gian hạn chế để xem xét ngôn ngữ. Điều này, như các bạn đã xác định, là một nghị định rất phức tạp. Nó cũng là một nghị định rất rộng.”

Ngôn ngữ gây nhầm lẫn? Vấn đề do các luật sư thành phố đưa ra chủ yếu xoay quanh một cụm từ — “… nhân viên do một đại diện của thành phố …” — và cách nó có thể vô tình bao gồm hàng loạt người và cơ sở dữ liệu, ảnh hưởng đến các hoạt động khác của thành phố.

Ngôn ngữ đó được dự định để bao gồm một miễn trừ cho đăng ký trục xuất thành phố, nhưng các thành viên hội đồng đã loại bỏ nó và đồng ý bắt đầu lại.

Họ chưa bao giờ thực hiện điều đó.

Các thành viên hội đồng đã vật lộn với ngôn ngữ liên quan đến đăng ký trong một thời gian trước khi quyết định loại bỏ nó hoàn toàn.

Thành viên hội đồng Marni von Wilpert, người chủ trì Ủy ban An toàn Công cộng của thành phố, cho biết bà sẽ cam kết đưa vấn đề này ra thảo luận trong một cuộc họp của ủy ban vào tháng sau để làm rõ ngôn ngữ.

Gần một năm đã trôi qua và bà chưa bao giờ trở lại vấn đề này.

Khi được hỏi lý do tại sao, một phát ngôn viên của von Wilpert cho biết cam kết của bà là đặt chủ đề này vào một chương trình nghị sự, không phải viết các sửa đổi cho chính mình.

Không ai đã đưa ra bất kỳ điều gì để xem xét.

Phát ngôn viên Khayri Carter nói rằng cũng như các thành viên hội đồng, Văn phòng Luật thành phố cho biết von Wilpert và đội ngũ của bà đã được thông báo rằng đăng ký này phải đi qua quy trình TRUST hoặc các thành viên hội đồng sẽ phải sửa đổi Bộ luật Thành phố hoàn toàn.

Trong một tuyên bố gửi đến inewsource, Văn phòng Luật thành phố cho biết: “Hội đồng Thành phố có thể tuyên bố bất kỳ biện pháp nào không thuộc Quy định TRUST vào bất kỳ lúc nào và không yêu cầu sự cho phép từ Văn phòng Luật thành phố để làm như vậy.

Tất cả những gì cần thiết là một cuộc bỏ phiếu công khai của đa số các thành viên Hội đồng về vấn đề đó.

Chúng tôi mong muốn sẽ hỗ trợ Hội đồng trong việc tiến hành theo ý muốn của đa số về vấn đề này vào thời điểm mà họ lựa chọn trong tương lai.”

Điều đó vẫn chưa xảy ra.

Carter cho biết vào tuần trước, von Wilpert đã yêu cầu Văn phòng Luật thành phố một phân tích pháp lý về những gì cần thiết để theo dõi các vụ trục xuất tại San Diego.

Tình trạng của yêu cầu đó vẫn chưa được biết.

Một số thành viên hội đồng đã bày tỏ sự ủng hộ đối với đăng ký này và nghĩ rằng đó là một ưu tiên.

Trong một bản ghi nhớ tháng 10 phác thảo danh sách ưu tiên ngân sách cho năm tới, năm trong chín thành viên hội đồng đã nói rằng họ muốn dành 500,000 đô la để khởi động đăng ký.

Von Wilpert không nằm trong số những người đó.

Lee vẫn lạc quan.

Trong một tuyên bố gửi đến inewsource, ông nói rằng đăng ký “là một công cụ quan trọng để bảo vệ người thuê khỏi các vụ trục xuất bất hợp pháp.

Từ đầu, tôi đã là một người ủng hộ mạnh mẽ cho sáng kiến này và đang mong đợi hành động lập pháp sẽ được đưa ra ngay lập tức nhằm miễn trừ đăng ký khỏi quy trình tuân thủ không cần thiết và kéo dài mà hiện tại được yêu cầu bởi quy định (TRUST).”

Đề xuất không phải không có những chỉ trích.

Hiệp hội Nhà ở Thuê miền Nam California, một nhóm đại diện cho hàng ngàn người trong ngành cho thuê nhà, đã thông báo cho Hội đồng về những mối quan ngại của họ về nỗ lực thu thập dữ liệu này.

Elo-Rivera thừa nhận ông cảm thấy thất vọng về sự chậm trễ gần hai năm qua.

“Đăng ký trục xuất là một món hàng khá rắc rối,” Elo-Rivera nói với inewsource. “Đó không phải là điều mà người San Diego bình thường đang đi bộ quanh với biểu ngữ yêu cầu.”

Điều họ muốn là lợi ích của một đăng ký, Elo-Rivera thêm vào.

Họ muốn biết liệu chủ nhà có gửi cho họ thông báo trục xuất hay không, điều đó được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và họ có sự hỗ trợ cần thiết để tránh tình trạng vô gia cư hoặc bị mất nhà.

Sự chậm trễ, đặc biệt trong bối cảnh hàng trăm người đã lên tiếng kể về cách họ đã bị tổn thương, phản ánh một vấn đề lớn hơn trong chính phủ, ông nói.

“Khi những người giàu muốn một cái gì đó, khi các tập đoàn giàu có muốn một cái gì đó, họ yêu cầu và thường thì được đáp ứng,” Elo-Rivera nói.

“Khi những người lao động hoặc những người nghèo nói rằng họ cần một cái gì đó, hoặc nói rằng họ đang trải qua một cái gì đó, họ được yêu cầu phải vượt qua nhiều vòng để chứng minh điều đó, mặc dù họ không có thời gian để làm điều đó vì họ đang cố gắng sinh tồn.”